Kaufpreisaufteilung bei einer Eigentumswohnung

Was bei der Wohnung anders ist

Sie haben keine Wohnung gekauft, sondern zwei Dinge zugleich: das Sondereigentum an den Räumen und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem die Wohnung gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Zu diesem gemeinschaftlichen Eigentum zählt vor allem das Grundstück. Genau deshalb ist die Frage „wie viel Grund und Boden habe ich eigentlich gekauft?" bei einer Eigentumswohnung keine Schätzfrage, sondern eine Bruchrechnung.

Steuerlich ändert das nichts am Grundsatz. Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden; der Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beider Bestandteile aufzuteilen (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Der Gebäudeanteil bildet anschließend die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG — und zwar für die ganze Haltedauer. Eine einmal festgelegte Aufteilung wirkt über Jahrzehnte.

Die amtliche Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ordnet Wohnungseigentum dem Sachwertverfahren zu. Sie ermittelt also den Bodenwert und den Gebäudesachwert getrennt, addiert beide zum Sachwert, passt ihn an den Markt an und überträgt erst die daraus entstehende Quote auf Ihren Kaufpreis. Wie diese Kette im Einzelnen läuft, steht in der amtlichen Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung; beim Einfamilienhaus wird sie mit dem amtlichen Beispiel vollständig durchgerechnet.

Miteigentumsanteil und Bodenwert

Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs, üblicherweise als Bruch mit dem Nenner 1.000 oder 10.000. Er wird beim Aufteilen des Grundstücks vom teilenden Eigentümer festgelegt, meist ungefähr nach dem Verhältnis der Wohnflächen, aber nicht zwingend. Abweichungen sind nicht selten: Dachgeschosswohnungen, Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil und Stellplätze verschieben das Verhältnis.

Für den Bodenwert brauchen Sie drei Angaben: die gesamte Grundstücksfläche laut Kaufvertrag, den Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (§ 196 Abs. 1 BauGB, kostenlos über die BORIS-Portale der Länder) und Ihren Miteigentumsanteil. Die Rechnung lautet:

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Miteigentumsanteil

Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Vertragsdatum, nicht der heutige. Das ist bei Käufen, die einige Jahre zurückliegen, der häufigste Fehler — die Portale zeigen standardmäßig den aktuellen Stichtag an, und zwischen 2015 und 2025 haben sich die Werte in vielen Lagen mehr als verdoppelt.

Beispielrechnung mit allen Zwischenschritten

Die folgende Rechnung folgt Schritt für Schritt dem Sachwertverfahren der amtlichen Anleitung (Stand Februar 2026). Alle Zwischenwerte werden — wie in der Arbeitshilfe — nach jedem Schritt kaufmännisch auf ganze Euro je Quadratmeter gerundet; ohne diese Rundung weichen die Ergebnisse ab.

Der Fall:

• Eigentumswohnung, Kaufvertrag 2025, Baujahr 1998
• Wohnfläche 78 m² nach Wohnflächenverordnung
• Grundstück der Wohnanlage 1.450 m², Bodenrichtwert 420 €/m² zum Vertragsdatum
• Miteigentumsanteil 74/1000
• Regionalfaktor 1,0 (kein Wert vom Gutachterausschuss vorhanden), Sachwertfaktor 1,2 laut Grundstücksmarktbericht
• Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten: 295.000 €

Das Ergebnis: Von 295.000 € entfallen nach dieser typisierten Rechnung 81,49 Prozent (240.387 €) auf das Gebäude und 18,51 Prozent (54.613 €) auf den Grund und Boden. Bei einem Baujahr von 1998 gilt ein AfA-Satz von 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), das sind rund 4.808 € jährlich, die Sie als Werbungskosten ansetzen können.

Zwei Hinweise zur Nachvollziehbarkeit: Die Quoten werden angezeigt, aber ungerundet weitergerechnet — wer mit den auf zwei Nachkommastellen gerundeten Prozentsätzen rechnet, landet um wenige Euro daneben. Und die Summe der beiden Beträge muss exakt dem Kaufpreis entsprechen; deshalb wird der Gebäudeanteil als Restbetrag gebildet.

Wohnflächenzuschlag und -abschlag

Für Wohnungs- und Teileigentum kennt die Arbeitshilfe eine Korrektur, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt. Die Normalherstellungskosten 2010 unterstellen für Mehrfamilienhäuser eine mittlere Wohnungsgröße; kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter mehr in der Errichtung, große weniger. Deshalb wird der Kostenkennwert vor allen weiteren Schritten angepasst:

Was das am Ende ausmacht, zeigt der Vergleich derselben Wohnanlage aus dem Beispiel — gleiches Baujahr, gleicher Standard, gleiche Restnutzungsdauer, nur eine andere Wohnungsgröße:

Zwischen der kleinen und der großen Wohnung liegen 506 € je Quadratmeter typisierter Herstellungskosten — rund 23 Prozent. Die Grenzen bei 35 m² und 135 m² sind dabei harte Kanten: Eine Wohnung mit 34,8 m² wird mit dem Zuschlag gerechnet, eine mit 35,2 m² nicht. Wer nahe an einer dieser Grenzen liegt, sollte die Wohnfläche sauber nach Wohnflächenverordnung bestimmen und nicht aus dem Exposé übernehmen.

Was ein hoher Bodenrichtwert bewirkt

Der Bodenwert geht ungefiltert in die Rechnung ein, der Gebäudesachwert dagegen entsteht aus bundesdurchschnittlichen Kostenkennwerten von 2010, fortgeschrieben mit einem bundesweiten Baupreisindex. Ein regionales Baukostenniveau steckt darin nicht. In teuren Lagen wächst deshalb nur eine Seite der Gleichung.

Das Beispiel zeigt es, wenn man allein den Bodenrichtwert austauscht und alles andere unverändert lässt:

Der Gebäudeanteil fällt um fast 19 Prozentpunkte, obwohl das Gebäude dasselbe geblieben ist. Genau diesen Effekt hat der Bundesfinanzhof an der Arbeitshilfe beanstandet: Ihr fehlt ein Orts- oder Regionalisierungsfaktor, der die Baukosten an das örtliche Niveau anpasst (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19). Wenn Ihre Wohnung in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten liegt, ist das der Punkt, an dem die typisierte Rechnung und der tatsächliche Markt auseinanderlaufen.

Warum die Restwertmethode ausscheidet

Naheliegend wäre: Bodenwert ausrechnen, vom Kaufpreis abziehen, fertig. Im Beispiel wären das 295.000 € − 45.066 € = 249.934 € Gebäudewert, also 84,7 Prozent — spürbar mehr als die 81,49 Prozent der Verhältnisrechnung.

Diese Restwertmethode ist steuerlich unzulässig. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Der Unterschied ist kein Formalismus: Die Restwertmethode weist dem Gebäude alles zu, was der Markt über den Bodenwert hinaus zahlt — auch Lagevorteile, die zum Grundstück gehören. Bei einer Eigentumswohnung ist dieser Effekt besonders groß, weil ein erheblicher Teil des Preises auf Lage und Zuschnitt entfällt und nicht auf die Bausubstanz.

Umgekehrt gilt dasselbe: Auch der Bodenwert darf nicht als Rest gebildet werden. Beide Werte werden eigenständig ermittelt und erst dann ins Verhältnis gesetzt.

Die Aufteilung im Kaufvertrag

Enthält Ihr Notarvertrag bereits eine Aufteilung, ist sie grundsätzlich zu beachten. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt: Eine von den Vertragsparteien vereinbarte Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht verfehlt (BFH, 16.09.2015, IX R 12/14).

Praktisch bedeutet das zweierlei. Wenn der Kauf noch bevorsteht, lohnt es sich, die Aufteilung im Vertrag zu regeln und sie an nachvollziehbaren Werten auszurichten — eine im Vertrag festgehaltene, begründete Quote ist die stärkere Ausgangslage. Wenn der Kauf durch ist und der Vertrag schweigt, muss die Aufteilung nachträglich ermittelt werden; dann rechnet das Finanzamt regelmäßig mit der Arbeitshilfe. Was Sie in diesem Fall tun können, steht auf der Seite Finanzamt kürzt die Kaufpreisaufteilung.

Grenzen der typisierten Rechnung

Die Rechnung oben ist eine Orientierung, kein Gutachten. Vier Punkte begrenzen ihre Aussagekraft, und alle vier sind der Arbeitshilfe selbst bekannt:

1. Objektspezifische Merkmale fehlen vollständig. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau der Gemeinschaft, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs — also alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV — bleiben nach der amtlichen Anleitung ausdrücklich unberücksichtigt. Das Ergebnis ist die Aufteilung eines Normobjekts, nicht Ihrer Wohnung.
2. Regional- und Sachwertfaktor sind Fremdwerte. Beide sind beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erfragen. Liegen sie nicht vor, rechnet die Arbeitshilfe mit 1,0 — und genau diesen fehlenden Regionalisierungsfaktor hat der BFH 2020 als Schwäche benannt.
3. Kein Vergleichswertverfahren. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist das Vergleichswertverfahren für Wohnungseigentum vorrangig. Es setzt Vergleichsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses voraus, die kein Online-Rechner kennen kann. Wer sie hat, kommt damit zu einem anderen und besseren Ergebnis. Der BFH hat 2022 klargestellt, dass die drei Verfahren gleichrangig nebeneinanderstehen und die Wahl zu begründen ist (IX R 12/21, BStBl II 2024, 61).
4. Das Ergebnis ist widerlegbar — und darf widerlegt werden. Die Arbeitshilfe ist nach ihrer eigenen Anleitung eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Der BFH hat entschieden, dass sie für Beteiligte und Gericht nicht bindend ist und bei Zweifeln das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen ist (IX R 26/19).

Wie diese Punkte in anderen Objektarten wirken, zeigen die Seiten zum Mehrfamilienhaus, wo im Ertragswertverfahren gerechnet wird, und zum Einfamilienhaus mit dem vollständigen amtlichen Beispiel. Die Entscheidungen selbst sind in der Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung gesammelt.

Einordnung dieser Seite

Die Beispielrechnung bildet die typisierte Methode der BMF-Arbeitshilfe nach. Sie ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine steuerliche Beratung. Ein Sachverständigengutachten unterscheidet sich davon nicht in der Rechengenauigkeit, sondern in der Grundlage: Es würdigt die objektspezifischen Merkmale, die die Typisierung auslässt, und begründet die Wahl des Wertermittlungsverfahrens am konkreten Objekt.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.