Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: was das Finanzamt prüft

Warum überhaupt im Vertrag aufteilen

Der Kaufvertrag ist der einzige Ort, an dem beide Vertragsparteien gemeinsam festhalten können, wie sich der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude verteilt — und zwar bevor ein Finanzamt die Frage aufwirft. Das ist der ganze Vorteil: Wer erst in der Steuererklärung aufteilt, argumentiert allein. Wer im Vertrag aufteilt, hat eine zwischen fremden Dritten ausgehandelte Zahl, die das Finanzamt nicht ohne Weiteres beiseiteschieben darf.

Der praktische Anlass ist fast immer derselbe: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar (§ 7 Abs. 4 EStG), der Boden nicht. Die Aufteilung entscheidet damit über die Bemessungsgrundlage der AfA und wirkt jedes Jahr neu. Für den Käufer ist sie deshalb eine der wenigen steuerlich relevanten Stellschrauben, die vor dem Notartermin noch bewegt werden können.

Auf der Gegenseite ist das Interesse häufig schwach ausgeprägt. Verkauft eine Privatperson außerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, bleibt der Veräußerungsgewinn außer Ansatz, und die Aufteilung wirkt sich bei ihr nicht aus. Innerhalb der Frist und bei Verkäufern mit Betriebsvermögen ist das anders — dort kann ein hoher Gebäudeanteil den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen, und die Verhandlung wird echt.

Auf die Grunderwerbsteuer hat die Aufteilung dagegen keinen Einfluss: Boden und Gebäude gehören beide zum Grundstück im Sinne des § 2 Abs. 1 GrEStG, die Gegenleistung wird insoweit nicht unterschieden. Wirksam ist an dieser Stelle nur die Abgrenzung zu beweglichen Sachen — mitverkauftes Inventar gehört nicht zum Grundstück und bleibt sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei der Kaufpreisaufteilung außen vor, wenn es im Vertrag gesondert und angemessen bewertet ausgewiesen ist.

Der Zeitpunkt für all das ist eng: Die Aufteilung gehört in den Entwurf, den der Notar vor der Beurkundung versendet. Wer sie erst im Termin anspricht, verhandelt unter Zeitdruck über eine Zahl, die anschließend Jahrzehnte trägt — und muss damit rechnen, dass die Gegenseite ohne Vorbereitung ablehnt. Sinnvoll ist deshalb, Bodenrichtwert, Fläche und Miteigentumsanteil schon während der Kaufverhandlung zusammenzutragen und die vorgeschlagene Aufteilung mit dieser Herleitung zu übermitteln.

Die Bindungswirkung nach BFH IX R 12/14

Die maßgebliche Entscheidung stammt vom 16.09.2015. Der Bundesfinanzhof hat dort entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und das Finanzgericht auf Grundlage einer Gesamtwürdigung der Einzelumstände nicht zu dem Ergebnis kommt, dass die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (IX R 12/14, BStBl II 2016, 397).

Dem Urteil lag der Erwerb zweier Eigentumswohnungen in Berlin zugrunde. Das Finanzamt hatte die im Vertrag vereinbarte Aufteilung verworfen und stattdessen eigene Werte angesetzt. Der Bundesfinanzhof hat dieses Vorgehen beanstandet: Die vertragliche Aufteilung darf nicht deshalb beiseitegeschoben werden, weil ein anderes Rechenverfahren zu einem anderen Ergebnis kommt. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der Einzelumstände, die sich auf das Grundstück und das Gebäude bezieht — also auf Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung, Ertragslage und die örtlichen Wertverhältnisse, nicht auf eine einzelne Vergleichszahl.

Das ist mehr als ein Indiz. Der Regelfall ist die Übernahme der vertraglichen Aufteilung; die Abweichung ist die begründungsbedürftige Ausnahme. Das Finanzamt muss also darlegen, warum einer der drei Ausstiege greift — nicht der Steuerpflichtige, warum seine Zahl richtig ist. In der Praxis verschiebt sich dieses Bild allerdings, sobald die Abweichung zur Arbeitshilfe groß wird: Dann beginnt regelmäßig ein Schriftwechsel, in dem Sie Ihre Herleitung erklären.

Wo die Grenze liegt

Die drei Ausstiege lassen sich sortieren:

• Scheingeschäft (§ 41 Abs. 2 AO). Die Parteien wollen die vereinbarte Aufteilung gar nicht — sie steht nur im Vertrag, um steuerlich zu wirken. Für die Besteuerung ist sie dann unerheblich.
• Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO). Eine unangemessene rechtliche Gestaltung, die allein auf den Steuervorteil zielt und sonst keinen beachtlichen Grund hat.
• Grundlegende Verfehlung der Wertverhältnisse. Der praktisch wichtigste Fall: Die Zahl passt nicht zum Objekt. Maßstab ist die Gesamtwürdigung aller Einzelumstände, nicht eine einzelne Kennziffer.

Eine feste Toleranz gibt es nicht. Das Finanzgericht München hat in einem Einzelfall — Kaufpreis 495.000 €, im Vertrag 188.000 € auf den Grund und Boden und 307.000 € auf das Gebäude — eine Abweichung von weniger als 10 % gegenüber der gutachterlich ermittelten Bemessungsgrundlage für unbeachtlich gehalten und die vertragliche Aufteilung angewendet (Urteil vom 10.04.2024, 12 K 861/19). Diese Entscheidung betrifft einen konkreten Sachverhalt; als allgemeine Freigrenze taugt sie nicht, als Hinweis auf die Größenordnung, in der Gerichte Abweichungen hinnehmen, schon.

In der Bearbeitungspraxis läuft die Prüfung meist in dieser Reihenfolge: Das Finanzamt gibt die Eckdaten des Objekts in die Arbeitshilfe des BMF ein, vergleicht das Ergebnis mit der vertraglichen Aufteilung und fragt nach, wenn die Abweichung auffällt. Die Arbeitshilfe versteht sich selbst ausdrücklich als Werkzeug, mit dem eine vorliegende Aufteilung auf ihre Plausibilität geprüft werden kann. Das Ergebnis dieser Prüfung ist damit ein Anlass zur Rückfrage — es ist nicht der Maßstab, an dem die vertragliche Aufteilung scheitert.

Wichtig ist die zweite Hälfte der Rechtsprechung: Selbst wenn die vertragliche Aufteilung fällt, darf das Gericht sie nicht durch die mit der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Ist die Bewertung streitig, ist in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19). Eine Übersicht der einschlägigen Entscheidungen steht in der Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung.

Wie eine belastbare Formulierung aussieht

Vertragsgestaltung gehört zum Notar, die steuerliche Würdigung zu einer steuerberatenden Person. Was sich allgemein sagen lässt: Eine Klausel wird nicht dadurch belastbar, dass sie eine Zahl nennt, sondern dadurch, dass die Zahl herleitbar ist. Formulierungen, die in der Praxis nachvollziehbar sind, enthalten typischerweise:

• Absolute Beträge für Grund und Boden und für das Gebäude, nicht nur Prozentsätze — Prozentsätze verlieren ihren Bezug, sobald sich der Kaufpreis noch ändert.
• Die Grundlage des Bodenwerts: Grundstücksfläche, Bodenrichtwertzone, Bodenrichtwert mit seinem Ermittlungsstichtag, bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.
• Einen Hinweis auf die Bewertungsgrundlage des Gebäudeanteils, etwa Baujahr, Wohnfläche, Modernisierungsstand oder ein vorliegendes Wertgutachten.
• Mitverkaufte bewegliche Sachen gesondert und mit einem Betrag, der dem tatsächlichen Wert entspricht.
• Keine Zusätze, die die Aufteilung als rein steuerlich motiviert erscheinen lassen. Ein Satz wie „die Aufteilung erfolgt ausschließlich zu steuerlichen Zwecken“ arbeitet gegen die eigene Position.

Der Zeitpunkt zählt mit: Die Herleitung sollte vor dem Beurkundungstermin vorliegen, nicht danach rekonstruiert werden. Wer den Bodenrichtwert, die Flächen und den Zustand des Gebäudes vorab zusammenstellt, kann die Zahl im Vertrag später belegen, ohne nachzubessern.

Wenn im Vertrag nichts steht

Der häufigste Fall. Dann ist der Gesamtkaufpreis im Besteuerungsverfahren aufzuteilen, und zwar nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97). Das Finanzamt greift dafür regelmäßig zur Arbeitshilfe des BMF. Sie ist eine qualifizierte Schätzung und sachverständig begründet widerlegbar — bindend ist sie nicht.

Der Rechenweg hat drei Schritte, und er ist in jedem Verfahren derselbe. Erstens wird der Bodenwert ermittelt: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Vertragsdatum, bei Wohnungseigentum zusätzlich mal Miteigentumsanteil. Zweitens wird der Gebäudewert nach einem der Verfahren der ImmoWertV bestimmt. Drittens werden beide Werte ins Verhältnis gesetzt und dieses Verhältnis auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis einschließlich Nebenkosten übertragen. Der Kaufpreis wird also nicht gekürzt, sondern nur verteilt.

Sie sind nicht verpflichtet, dieses Ergebnis abzuwarten. In der Anlage V können Sie von vornherein eine eigene Aufteilung erklären und die Herleitung beifügen. Je vollständiger die Unterlagen — Bodenrichtwertauskunft zum Vertragsdatum, Flächenangaben, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen — desto seltener kommt die Rückfrage.

Als Anlage bewährt hat sich ein knappes Blatt mit genau den Angaben, die auch die Arbeitshilfe abfragt: Datum des Kaufvertrags, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert mit Zone und Stichtag, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Wohn- oder Nutzfläche, ursprüngliches Baujahr sowie durchgeführte Modernisierungen der letzten zwanzig Jahre. Wer diese Angaben mitliefert, verhandelt über dieselbe Zahlenbasis wie die Sachbearbeitung — und verschiebt die Diskussion von der Frage „woher kommt Ihre Zahl“ auf die inhaltlich interessantere, welches Verfahren zum Objekt passt.

Nachträgliche Änderung

Ein beurkundeter Kaufvertrag lässt sich nachträglich nur durch eine ebenfalls beurkundete Änderung anpassen, und beide Seiten müssen mitspielen. Steuerlich kommt hinzu: Eine Vereinbarung, die erst nach dem Erwerb allein deshalb geschlossen wird, um die Bemessungsgrundlage zu verschieben, muss sich an § 42 AO messen lassen. Dass dieser Weg selten zum Ziel führt, ist eine Einschätzung und keine gesicherte Rechtslage — entschieden wird über § 42 AO stets am Einzelfall.

Zu unterscheiden davon ist die Berichtigung eines offensichtlichen Fehlers. Steht im Vertrag eine Fläche, ein Miteigentumsanteil oder ein Bodenrichtwert, der nachweislich falsch ist, geht es nicht um eine neue Vereinbarung, sondern um die Richtigstellung einer Tatsache. Diese Korrektur lässt sich im Besteuerungsverfahren mit Belegen vortragen, ohne den Vertrag anzufassen.

Der übliche Weg ist ein anderer: Solange der Steuerbescheid nicht bestandskräftig ist, lässt sich die Bemessungsgrundlage im laufenden Verfahren korrigieren — mit einer eigenen, begründeten Wertermittlung im Einspruch. Die Frist dafür beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO) und ist die eigentliche Hürde.

Dieser Beitrag gibt die Rechtslage wieder und ersetzt weder eine rechtliche noch eine steuerliche Beratung im Einzelfall. Welche Formulierung zu Ihrem Vertrag passt und welche Aufteilung sich belegen lässt, gehört vor der Beurkundung mit Notar und steuerlicher Beratung geklärt.