Bodenrichtwert kostenlos ermitteln: BORIS und Kataster

Was der Bodenrichtwert ist und was nicht

Ohne Bodenrichtwert keine Kaufpreisaufteilung. Er ist die erste Zahl in jeder Rechnung — beim Finanzamt, in der Arbeitshilfe des BMF und in jedem Gutachten. Rechtsgrundlage ist § 196 Abs. 1 BauGB: Auf Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) ermittelt der Gutachterausschuss flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden und bildet dafür Richtwertzonen, die Gebiete mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung umfassen.

Entscheidend für das Verständnis ist § 13 ImmoWertV: Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks — und das ist ein „unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen“. Je Zone wird genau ein Wert angegeben; Spannen sind unzulässig.

Daraus folgt, was der Bodenrichtwert nicht ist:

• Er ist nicht der Verkehrswert Ihres Grundstücks, sondern ein Durchschnittswert einer ganzen Zone.
• Er berücksichtigt die Bebauung nicht — er unterstellt ein unbebautes Grundstück.
• Er enthält keine Merkmale, die nur bei einer Einzelbegutachtung feststellbar sind (§ 16 ImmoWertV). Altlasten, Baulasten oder ein ungünstiger Zuschnitt stecken nicht darin.

Zu jedem Bodenrichtwert gehören deshalb die Angaben zum Bodenrichtwertgrundstück: Entwicklungszustand und Nutzungsart, bei baureifem Land außerdem der beitragsrechtliche Zustand — also die Frage, ob der Wert erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig zu verstehen ist (§ 16 ImmoWertV). Häufig kommen Angaben zur Geschossflächenzahl oder zur wertbestimmenden Grundstücksgröße hinzu. Diese Zeilen unter der Karte sind kein Beiwerk: Sie entscheiden darüber, ob der Wert ohne Anpassung auf Ihr Grundstück übertragbar ist.

Wo Sie ihn finden

Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen; jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). In der Praxis führen drei Wege zum Ziel:

• Das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes. Fast alle Länder betreiben ein Bodenrichtwertinformationssystem, meist unter dem Kürzel BORIS und dem Landeszusatz, etwa BORIS-NRW. Die Karten sind in der Regel kostenfrei einsehbar und erlauben den Wechsel zwischen den Stichtagen.
• BORIS-D, das länderübergreifende Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, das zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Länder betrieben wird. Es bündelt die Daten mehrerer Länder in einer Oberfläche, deckt aber nicht in jedem Fall alle Stichtage und Regionen ab.
• Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Kreis oder der kreisfreien Stadt. Sie ist der richtige Adressat bei Zonengrenzen, fehlenden Altstichtagen und bei der Frage, ob für Ihre Zone Umrechnungskoeffizienten vorliegen.

Speichern Sie den Auszug als PDF oder Screenshot mit sichtbarem Stichtag, Zonennummer und Wertangabe. Diese Unterlage ist später der Beleg gegenüber dem Finanzamt — der bloße Hinweis auf ein Portal ist keiner. Ein zweiter Griff lohnt sich beim Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses: Dort stehen neben den Bodenrichtwerten die abgeleiteten Daten, also Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Sie werden gebraucht, sobald die Aufteilung über die reine Multiplikation hinausgeht.

Welcher Stichtag gilt

Der häufigste Fehler in selbst erstellten Aufteilungen: Es wird der Wert genommen, der beim Aufruf des Portals oben steht. Maßgeblich ist ein anderer. Die amtliche Anleitung zur Kaufpreisaufteilung verlangt den Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrags ermittelt hat.

Und der Kaufvertrag zählt, nicht der Einzug: Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung durchzuführen ist, ist der Abschluss des Kaufvertrags; der Übergang von Nutzen und Lasten ist dafür ausdrücklich nicht maßgeblich. Wer im Januar 2025 beurkundet und im Juli 2025 die Schlüssel bekommt, rechnet mit dem Stichtag, der vor Januar 2025 lag.

Ermittelt werden die Werte nach § 196 Abs. 1 BauGB zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, sofern nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist; zahlreiche Länder ermitteln jährlich zum 1. Januar. Ältere Stichtage sind in den Portalen meist über eine Zeitauswahl erreichbar. Fehlt der benötigte Stichtag online, hilft die Geschäftsstelle weiter.

Eine Verwechslung ist verbreitet und teuer: Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 BauGB). Die Werte, die im Zuge der Grundsteuerreform zum 01.01.2022 herangezogen wurden, folgen also einem eigenen Regelwerk. Sie sind nicht automatisch die für Ihre Kaufpreisaufteilung maßgeblichen — dort zählt der turnusmäßig ermittelte Bodenrichtwert zum letzten Stichtag vor dem Vertragsdatum.

Wenn Ihr Grundstück abweicht

Weil sich der Bodenrichtwert auf ein fiktives Grundstück mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone bezieht, ist die Übertragung auf Ihr Grundstück ein eigener Schritt. Weichen die Merkmale ab — Größe, Zuschnitt, Tiefe, zulässiges Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand — und hat der Gutachterausschuss dafür Umrechnungskoeffizienten ermittelt (§ 19 ImmoWertV), darf der entsprechend angepasste Wert angesetzt werden. Die amtliche Anleitung verlangt in diesem Fall, die Abweichungen auf einem gesonderten Blatt zu erläutern.

Systematisch dahinter steht § 40 ImmoWertV: Der Bodenwert ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Die Anpassung ist damit kein Sonderweg, sondern der vorgesehene Regelfall, sobald Merkmale abweichen.

Was in dieser Anpassung nicht steckt, sind die besonderen objektspezifischen Merkmale des bebauten Grundstücks — Baulasten, Altlasten, Leitungsrechte, Denkmalschutz. Sie sind gesondert zu würdigen und bleiben in der typisierten Rechnung der Arbeitshilfe außen vor; mehr dazu auf der Seite zur BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Große Grundstücke und Hinterland

Bei einem Grundstück, das die marktübliche Größe erheblich überschreitet, kommt nach § 41 ImmoWertV eine getrennte Bewertung der darüber hinausgehenden Teilfläche in Betracht; ihr Wert ist in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen. Eine selbstständig nutzbare Teilfläche ist dabei der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbstständig genutzt oder verwertet werden kann.

Die amtliche Anleitung konkretisiert das für die Kaufpreisaufteilung: Ist das Grundstück größer als die vom Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestimmende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks, bestehen keine Bedenken, solche Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts zu bewerten. Ist für das Bodenrichtwertgrundstück keine wertbestimmende Größe veröffentlicht, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise eine Fläche bis 500 m² als marktüblich angesehen und mit dem vollen Bodenrichtwert angesetzt werden, die übrige „Hinterland“-Fläche mit 25 Prozent.

Die Einschränkung ist wichtig: Ist es baurechtlich zulässig, auf der übrigen Fläche ein weiteres Gebäude zu errichten, handelt es sich nicht um eine selbstständig nutzbare Teilfläche — dann ist das gesamte Grundstück mit dem vollen Bodenwert zu erfassen. Die Anleitung zeigt genau diesen Fall an einem Beispiel: 1.000 m², 20 m tief, 50 m Straßenfront, auf einer Hälfte bebaut, die andere Hälfte bebaubar — kein Abschlag.

Was Sie brauchen, bevor Sie rechnen

Für den Bodenwertteil einer Kaufpreisaufteilung brauchen Sie sechs Angaben, und alle stehen in Unterlagen, die Sie bereits haben:

Der Bodenwert ergibt sich dann aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei Wohnungseigentum zusätzlich multipliziert mit dem Miteigentumsanteil. Das ist die eine Hälfte der Aufteilung; die andere ist der Gebäudewert, der nach einem der Wertermittlungsverfahren getrennt ermittelt und erst danach ins Verhältnis gesetzt wird.

Dieser Beitrag erklärt, wie Bodenrichtwerte zustande kommen und wie sie in die Aufteilung eingehen; eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht. Ob im Einzelfall ein Abschlag, ein Umrechnungskoeffizient oder eine getrennte Teilflächenbewertung trägt, ist eine Frage der Wertermittlung und gehört begründet.