Mit der Kaufpreisaufteilung Steuern sparen: so rechnen Sie

Was abschreibbar ist und was nicht

Wer ein bebautes Grundstück kauft, erwirbt steuerlich zwei Wirtschaftsgüter auf einmal: den Grund und Boden und das Gebäude darauf. Nur das Gebäude nutzt sich ab, nur das Gebäude wird abgeschrieben. Der Boden bleibt über die gesamte Haltedauer unverändert in den Anschaffungskosten stehen und wirkt sich steuerlich erst wieder aus, wenn Sie verkaufen.

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Absetzung für Abnutzung eine Werbungskostenposition bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG) und steht in der Anlage V. Bemessungsgrundlage ist der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten — einschließlich des anteiligen Betrags der Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision. Diese Nebenkosten teilen sich im selben Verhältnis auf wie der Kaufpreis; die amtliche Anleitung zur Kaufpreisaufteilung rechnet deshalb von vornherein mit dem Kaufpreis einschließlich Nebenkosten.

Wie hoch der jährliche Satz ausfällt, hängt am Gebäude, nicht an Ihrer Entscheidung:

Der Satz ist damit gesetzt. Beweglich ist nur die Bemessungsgrundlage — und die entsteht in der Kaufpreisaufteilung. Bei 2 % läuft die lineare AfA fünfzig Jahre; eine Aufteilung, die im ersten Jahr festgelegt wird, wirkt also über einen Zeitraum, der die übliche Haltedauer deutlich überschreitet. Genau das macht sie zu einer der folgenreichsten Zahlen der gesamten Investition.

Ein Zahlenbeispiel für die Nebenkosten: Bei einem Kaufpreis von 380.000 € und Nebenkosten von 20.000 € betragen die Anschaffungskosten 400.000 €. Fallen davon 70 % auf das Gebäude, sind es 280.000 € — und in diesen 280.000 € stecken 14.000 € der Nebenkosten. Sie werden nicht gesondert abgezogen, sondern über denselben Satz abgeschrieben wie das Gebäude selbst.

Wie das Finanzamt rechnet

Enthält der Kaufvertrag keine Aufteilung oder hält das Finanzamt die vereinbarte für unplausibel, greift die Finanzverwaltung zur Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, einer Excel-Datei der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder, derzeit im Stand Februar 2026. Der Rechenweg ist immer derselbe: zuerst der Bodenwert aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und gegebenenfalls Miteigentumsanteil, dann der Gebäudewert nach einem Wertermittlungsverfahren, anschließend werden beide Werte ins Verhältnis gesetzt und dieses Verhältnis auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis übertragen.

Die Arbeitshilfe fragt die Verfahren in fester Reihenfolge ab — Vergleichswert-, dann Ertragswert-, dann Sachwertverfahren — und blendet Eingabefelder aus, die im jeweiligen Verfahren nicht gebraucht werden. Sie versteht sich selbst als qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Genau so hat es auch der Bundesfinanzhof eingeordnet: Die Arbeitshilfe ist weder Rechtsnorm noch bindende Anweisung gegenüber den Gerichten.

In der Entscheidung vom 21.07.2020 heißt es, die Arbeitshilfe gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten „im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts“ nicht (IX R 26/19, BStBl II 2021, 372). Ist die Bewertung streitig, hat das Finanzgericht in der Regel das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Was daraus für die Praxis folgt, steht ausführlich auf der Seite zur BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Zwei Punkte erklären, warum die Arbeitshilfe systematisch eher zu einem hohen Bodenanteil kommt. Erstens ist sie ein typisiertes Verfahren: Wo Daten des örtlichen Gutachterausschusses fehlen, rechnet sie mit Standardwerten weiter — den Regionalfaktor des Sachwertverfahrens etwa setzt sie hilfsweise mit 1,0 an, wenn kein abweichender Wert vorliegt. In teuren Lagen unterschätzt das die Herstellungskosten und damit den Gebäudewert. Zweitens bleiben besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV in der typisierten Berechnung ausdrücklich unberücksichtigt; Bauschäden, Denkmalauflagen oder Nutzungsbeschränkungen tauchen dort schlicht nicht auf.

Was ein Prozentpunkt wert ist

Ein Zahlenbeispiel, bewusst einfach gehalten: Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, kostet mit allen Nebenkosten 400.000 €. Der AfA-Satz beträgt 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG). Was sich am Gebäudeanteil ändert, ändert sich in jedem einzelnen Jahr:

Zwischen 60 % und 75 % liegen 15 Prozentpunkte und damit 1.200 € zusätzliches Abschreibungsvolumen pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 12.000 €, über die volle Abschreibungsdauer von 50 Jahren 60.000 €. Die Differenz entsteht nicht einmalig, sondern wiederholt sich, solange das Gebäude abgeschrieben wird.

Das ist Abschreibungsvolumen, keine Steuererstattung. Wie viel Steuer daraus wird, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und von den übrigen Einkünften ab; zunächst mindert der Betrag nur die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Und er ist nicht in jedem Fall endgültig: Wer innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG verkauft, muss sich die in Anspruch genommene AfA beim Veräußerungsgewinn anrechnen lassen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Bei neueren Wohngebäuden verschiebt sich das Bild zusätzlich. Für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 30.09.2023 begonnen wurde oder für die der obligatorische Vertrag in diesem Zeitraum und vor dem 01.10.2029 abgeschlossen wird, ist die degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts zulässig (§ 7 Abs. 5a EStG). Der Satz bezieht sich dabei nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern auf den nach dem Vorjahresabzug verbliebenen Restwert; die Beträge sind anfangs hoch und fallen dann. Auch hier gilt: Der Prozentsatz steht im Gesetz, die Basis kommt aus der Kaufpreisaufteilung.

Die drei Stellen, an denen Sie Einfluss haben

Die Aufteilung ist das Ergebnis einer Wertermittlung. Einfluss haben Sie deshalb nicht auf das Ergebnis, sondern auf die Eingangsgrößen — und dort entscheidet sich in der Praxis das meiste.

1. Der Bodenwert

Der Bodenwert entsteht aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei Eigentumswohnungen zusätzlich multipliziert mit dem Miteigentumsanteil. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum letzten turnusmäßigen Ermittlungsstichtag vor Abschluss des Kaufvertrags, nicht der heute im Portal angezeigte. Weichen die Merkmale Ihres Grundstücks von denen des Bodenrichtwertgrundstücks ab und hat der Gutachterausschuss dafür Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht (§ 19 ImmoWertV), darf der angepasste Wert angesetzt werden. Bei deutlich übergroßen Grundstücken kommt eine getrennte Bewertung der über die marktübliche Größe hinausgehenden Teilfläche in Betracht (§ 41 ImmoWertV).

2. Der Gebäudewert

Hier zählen Baujahr, Wohn- oder Nutzfläche, Ausstattung und Zustand. Wesentliche Modernisierungen der zurückliegenden Jahre können zu einem fiktiven Baujahr führen, das die Restnutzungsdauer und damit den Gebäudewert hebt; die Arbeitshilfe hat dafür ein eigenes Tabellenblatt, die Systematik stammt aus Anlage 2 der ImmoWertV. In die andere Richtung wirken besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV — Bauschäden, Denkmalschutzauflagen, ein Erbbaurecht, ungewöhnliche Zuschnitte. Diese Merkmale bleiben in der typisierten Berechnung der Arbeitshilfe ausdrücklich unberücksichtigt; wer sie geltend machen will, muss sie selbst darlegen.

3. Das Wertermittlungsverfahren

Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren stehen nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV gleichrangig nebeneinander; die Wahl des Verfahrens ist zu begründen. Der Bundesfinanzhof hat 2022 bestätigt, dass für die Aufteilung kein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben ist (IX R 12/21, BStBl II 2024, 61). Welches Verfahren passt, entscheidet der Einzelfall: Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus führt das Ertragswertverfahren regelmäßig zu anderen Relationen als das vereinfachte Sachwertverfahren, mit dem die Arbeitshilfe in vielen Konstellationen rechnet.

Was nicht funktioniert

Die Restwertmethode. Naheliegend, aber falsch: den Bodenwert vom Kaufpreis abziehen und den Rest dem Gebäude zuweisen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist (IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Beide Werte werden getrennt ermittelt und erst danach ins Verhältnis gesetzt. Die Unterscheidung klingt akademisch, wirkt aber deutlich: Liegt der Kaufpreis über der Summe der ermittelten Einzelwerte, würde die Restwertmethode den gesamten Aufschlag dem Gebäude zuschlagen.

Die Wunschaufteilung im Vertrag. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen — aber nur, soweit sie nicht zum Schein getroffen wurde (§ 41 Abs. 2 AO), keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt (§ 42 AO) und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Eine Zahl, die niemand herleiten kann, hält dieser Prüfung nicht stand.

Prozentpauschalen aus dem Internet. „70/30“ oder „80/20“ sind keine Rechtsgrößen. Es gibt weder eine gesetzliche noch eine von der Rechtsprechung anerkannte Pauschale; die Aufteilung ist objektbezogen zu ermitteln. Eine Pauschale kann im Einzelfall zufällig in der Nähe liegen — belegen lässt sie sich nicht, und begründet werden muss gegenüber dem Finanzamt jede Zahl.

Dieser Beitrag erklärt Rechenweg und Rechtslage; eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht. Ob eine bestimmte Aufteilung in Ihrem Fall trägt, hängt an Objekt, Vertrag und Bescheid und gehört geprüft, bevor sie in die Anlage V wandert.