Kaufpreisaufteilung berechnen
Der Rechner trennt Ihren Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude und zeigt, wie viel davon Sie jährlich abschreiben können. Jeder Zwischenwert steht offen da — Sie sehen, woraus das Ergebnis entsteht.
Ihre Angaben
Bei einem Kaufpreis von 550.000 € entfallen nach der Methode der BMF-Arbeitshilfe 75,51 % (415.305 €) auf das Gebäude und 24,49 % (134.695 €) auf den Grund und Boden. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil.
| Grund und Boden | 134.695 € 24,49 % |
|---|---|
| Gebäude | 415.305 € 75,51 % |
| Abschreibung pro Jahr 2,0 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG | 8.306 € über 50 Jahre |
| Steuerwirkung pro Jahr bei 42 % Grenzsteuersatz | 3.489 € |
Was zehn Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bedeuten
Läge der Gebäudeanteil bei 85,51 % statt 75,51 %, wären das 1.100 € mehr Abschreibung im Jahr und damit 462 € weniger Steuer — über die 50 Jahre der Abschreibung 23.100 € weniger Steuer.
Wie hoch der Anteil in Ihrem Fall ausfällt, entscheidet die Wertermittlung — nicht diese Rechnung und nicht der Wunsch. Genau dafür gibt es das Gutachten.
Rechenweg nach der Sachwertmethode
| Schritt | Rechnung | Ergebnis | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| 1. Bodenwert | Fläche × Bodenrichtwert + Teilfläche × Wert | 137.600 € | Ziffern 11–14 |
| 2. Kostenkennwert NHK 2010 | Standardstufe 3 aus Baujahr 2002 | 835,00 €/m² BGF | Anleitung S. 9/10 |
| 3. Umrechnung auf Wohnfläche | × Faktor 2,3 | 1.920 €/m² | Anlage 4 ImmoWertV |
| 4. Außenanlagen | × 1,03 | 1.978 €/m² | Anleitung S. 11 |
| 5. Baupreisindex | × 189,1 / 100 (Basis 2010 = 100) | 3.740 €/m² | Statistisches Bundesamt, 2025 |
| 6. Regionalfaktor | × 1,00 | 3.740 €/m² | Ziffer 25 |
| 7. Alterswertminderung | × 57 Jahre Restnutzungsdauer / 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer | 2.665 €/m² | Anleitung S. 12 |
| 8. Gebäudesachwert | × 140,0 m² Wohnfläche | 373.100 € | Ziffer 6 |
| 9. Marktangepasster Sachwert | (Bodenwert + Gebäudesachwert) × 1,10 | 561.770 € | Ziffer 26 |
| 10. Wertanteil der baulichen Anlagen | Sachwert − Bodenwert | 424.170 € | Anleitung S. 13 |
Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung nach der typisierten Methode der BMF-Arbeitshilfe. Es ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung.
Ergebnis belastbar machen
Diese Rechnung ist eine Orientierung für Sie — kein Nachweis für das Finanzamt. Wenn die Aufteilung Bestand haben soll, braucht es eine begründete Wertermittlung, die Lage, Zuschnitt, Ausstattung und Modernisierungen tatsächlich würdigt.
Gutachten beauftragenSo rechnet dieser Rechner
Der Rechner verwendet die Restwertmethode: Zuerst wird der Bodenwert bestimmt — Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung nur der Anteil, der zu Ihrer Wohnung gehört. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, ist der Gebäudewert.
| Bodenwert | anteilige Grundstücksfläche × Bodenrichtwert |
|---|---|
| Gebäudewert | Kaufpreis − Bodenwert |
| Gebäudeanteil | Gebäudewert ÷ Kaufpreis |
| AfA pro Jahr | Gebäudewert × AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG |
Welcher AfA-Satz gilt
Der Satz hängt am Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG:
| Fertigstellung | AfA-Satz | Dauer |
|---|---|---|
| ab 1. Januar 2023 | 3,0 % | 33⅓ Jahre |
| 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Was der Rechner bewusst nicht tut
Er bildet nicht das typisierte Sachwertverfahren der BMF-Arbeitshilfe nach. Dieses Verfahren schätzt den Gebäudewert eigenständig über Normalherstellungskosten, Bruttogrundfläche, Baupreisindex und Alterswertminderung und setzt ihn dann ins Verhältnis zum Bodenwert. Die dafür nötigen Tabellenwerte hier aus zweiter Hand nachzubilden, hieße auf einer Steuerseite ungeprüfte Zahlen zu veröffentlichen. Die amtliche Datei steht beim Bundesfinanzministerium zum Download bereit; was sie leistet und wo ihre Grenzen liegen, steht im Überblick zur Rechtsprechung.
Weil beide Wege unterschiedlich rechnen, kommen sie regelmäßig zu unterschiedlichen Quoten. Genau darum wird bei der Kaufpreisaufteilung gestritten — und genau deshalb hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass im Zweifel ein Sachverständigengutachten den Ausschlag gibt.
Wo Sie den Bodenrichtwert finden
Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Länder, meist kostenlos über das jeweilige BORIS-Portal. Wichtig ist der Stichtag: Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt Ihres Kaufs, nicht der heutige. Liegt Ihr Grundstück am Rand einer Richtwertzone oder weicht es in Zuschnitt, Erschließung oder baulicher Ausnutzbarkeit vom Zonenmerkmal ab, ist der Richtwert anzupassen — das ist einer der häufigsten Gründe, warum eine pauschale Rechnung zu hohe Bodenwerte liefert.