Kaufpreisaufteilung berechnen — nach der Methode der BMF-Arbeitshilfe

Grund und Boden und Gebäude werden getrennt bewertet, und der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt. So verlangt es der Bundesfinanzhof seit dem Jahr 2000 (IX R 86/97), und so rechnet die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Welches Verfahren den Gebäudewert liefert, hängt an der Grundstücksart:

Grundstücksart	Verfahren	Gebäudewert aus
Ein- und Zweifamilienhaus, Doppel- und Reihenhaus, Eigentumswohnung	Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmoWertV)	Herstellungskosten, Baupreisindex, Alter
Mehrfamilienhaus, gemischt genutztes Haus — sobald Sie die Miete eintragen	Ertragswertverfahren (§§ 28, 34 ImmoWertV)	Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer

Schritt 1: Bodenwert

Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum Tag des Kaufvertrags (§ 196 Abs. 1 BauGB). Bei einer Eigentumswohnung zählt nur der Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung, etwa 70/1000. Eine selbstständig nutzbare Teilfläche oder Hinterland lässt sich mit eigenem Quadratmeterwert erfassen.

Schritt 2: Gebäudewert

Im Sachwertverfahren geht die Rechnung von den Normalherstellungskosten 2010 je Quadratmeter aus (Anlage 4 ImmoWertV), schlägt die Außenanlagen pauschal zu, schreibt den Wert über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf das Kaufjahr fort und zieht die Alterswertminderung ab. Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben zusammen den Sachwert, den der Sachwertfaktor an den Markt anpasst.

Im Ertragswertverfahren wird aus der Jahresnettokaltmiete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag. Davon geht die Verzinsung des Bodenwerts ab; der Rest ist der Ertrag des Gebäudes, der über die Restnutzungsdauer mit dem Barwertfaktor kapitalisiert wird (§ 34 Abs. 2 ImmoWertV).

Schritt 3: Aufteilung des Kaufpreises

Aus Bodenwert und Gesamtwert entsteht die Quote, und mit ihr wird Ihr Kaufpreis verteilt. Liegt der Kaufpreis über dem errechneten Wert, steigt der Bodenanteil in Euro also mit — er wird nicht allein dem Gebäude zugeschlagen. Wie in den Rechenbeispielen der amtlichen Anleitung wird die Bodenquote auf zwei Nachkommastellen abgeschnitten, nicht gerundet — nur so kommt der Rechner auf dieselben Beträge wie die Beispiele des Bundesfinanzministeriums.

Welcher AfA-Satz gilt

Abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil. Der Satz hängt am Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG:

Fertigstellung	AfA-Satz	Dauer
ab 1. Januar 2023	3,0 %	33⅓ Jahre
1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022	2,0 %	50 Jahre
vor dem 1. Januar 1925	2,5 %	40 Jahre

Was ein anderer Gebäudeanteil in Euro und über die Jahre bedeutet, zeigt der AfA-Rechner.

Fünf Grenzen der typisierten Rechnung

1. Objektspezifische Merkmale fehlen. Baumängel, Instandhaltungsrückstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht oder Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs bleiben nach der Anleitung unberücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Gerechnet wird ein Normobjekt.
2. Regional- und Sachwertfaktor stehen auf 1,0, solange Sie keine Werte des örtlichen Gutachterausschusses eintragen. Den fehlenden Regionalisierungsfaktor hat der BFH als Schwäche der Arbeitshilfe benannt (IX R 26/19).
3. Kein Vergleichswertverfahren. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wäre es nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV naheliegend, braucht aber Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses, die kein Online-Rechner kennt.
4. Die Kostenkennwerte stammen aus 2010 und sind bundesweite Durchschnitte, die über den Baupreisindex fortgeschrieben werden. Ein regionales Baukostenniveau steckt nicht darin.
5. Das Ergebnis ist widerlegbar. Die Arbeitshilfe bindet weder Sie noch das Finanzamt oder das Gericht; bei Zweifeln ist ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, IX R 26/19). Mehr dazu auf der Seite zur BMF-Arbeitshilfe und im Überblick zur Rechtsprechung.

Wo Sie den Bodenrichtwert finden

Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Länder, meist kostenlos über das jeweilige BORIS-Portal. Wichtig ist der Stichtag: Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt Ihres Kaufs, nicht der heutige. Liegt Ihr Grundstück am Rand einer Richtwertzone oder weicht es in Zuschnitt, Erschließung oder baulicher Ausnutzbarkeit vom Zonenmerkmal ab, ist der Richtwert anzupassen — das ist einer der häufigsten Gründe, warum eine pauschale Rechnung zu hohe Bodenwerte liefert. Bei einer Eigentumswohnung rechnet der Grundstücksanteil-Rechner den Anteil am Grundstück aus, bei einem modernisierten Altbau der Restnutzungsdauer-Rechner das fiktive Baujahr.