So sieht ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung aus

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Wenn Sie lieber erst lesen, worauf Sie achten sollten: Die folgenden Abschnitte gehen die neun Seiten der Reihe nach durch und erklären, welche Zahl woher kommt.

Woraus die Unterlage besteht

Das Muster ist keine Textwüste, sondern eine Zusammenstellung aus drei Teilen, die sich gegenseitig stützen:

Beispielobjekt ist eine vermietete Eigentumswohnung in Dresden: 107 m² Wohnfläche, vier Zimmer, Massivbauweise, drei Vollgeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss, unterkellert, ein Außenstellplatz. Baujahr 1898, das Gebäude steht unter Denkmalschutz; 1997 erfolgte eine Kernsanierung. Lage gut, Ausstattung und Objektzustand mittel.

Teil 1: Erläuterung und Ergebnis

Seite 1 trägt den Briefkopf des Sachverständigenbüros und die Überschrift „Erläuterung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises“, darunter die Objektbezeichnung. Es folgen drei Zeilen, auf die es ankommt:

• herangezogener Verkaufspreis ohne Nebenkosten: 275.000 €
• entfällt auf Grund und Boden: 20,42 % (56.155 €)
• entfällt auf das Gebäude: 79,58 % (218.845 €)

Darunter steht ein Formulierungsvorschlag für den Notarvertrag — ein ausformulierter Absatz mit Platzhaltern für Kaufpreis, Gebäude- und Bodenanteil, der sich in die Vertragsurkunde übernehmen lässt. Das ist der Grund, warum die Datei „Notar“ im Namen trägt: Sie ist für den Fall gebaut, in dem der Kaufvertrag noch nicht geschlossen ist. Eine im Vertrag vereinbarte Aufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich zugrunde zu legen — genau deshalb lohnt es sich, die Aufteilung vor dem Notartermin zu klären.

Seite 2 enthält das, was eine Unterlage prüfbar macht: ein Verzeichnis der herangezogenen Literatur, Software und Quellen. Genannt sind unter anderem die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nebst Anleitung mit Standangabe und Lizenzhinweis, der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, mehrere Bewertungsdatenbanken und die einschlägigen Standardwerke zur Verkehrswertermittlung. Es folgen die Erklärung, dass die Unterlage parteilos und ohne persönliche Interessen verfasst wurde, ein Nutzungsvorbehalt für Dritte, der Hinweis, dass die Arbeits- und Bewertungsunterlagen beim Sachverständigen eingesehen werden können, und der Erstellungsvermerk mit Unterschrift und Stempel.

Teil 2: die ausgefüllte Arbeitshilfe

Die Seiten 3 und 4 sind ein Ausdruck der amtlichen Excel-Datei — dieselbe, mit der das Finanzamt gegenrechnet. Seite 3 ist das grün hinterlegte Eingabeblatt mit den 26 nummerierten Feldern. Im Muster stehen dort unter anderem:

Zwei Details verdienen Aufmerksamkeit. Erstens steht im Baujahrfeld 1996 und nicht 1898: Die Kernsanierung von 1997 ist über ein fiktives Baujahr berücksichtigt, und daraus ergibt sich die Restnutzungsdauer von 51 Jahren, mit der das Berechnungsblatt weiterrechnet. Zweitens erscheint neben dem Feld für den Liegenschaftszinssatz ein roter Prüfhinweis der Arbeitshilfe, der den eingetragenen Satz als fragwürdig markiert und eine ausführliche Begründung verlangt; als Quelle ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Dresden zum 31.12.2023 vermerkt. Genau solche Hinweise sind der Punkt, an dem eine Tabellenrechnung allein nicht mehr trägt.

Seite 4 ist das Berechnungsblatt. Weil eine Miete vorliegt, rechnet die Arbeitshilfe im allgemeinen Ertragswertverfahren. Jeder Zwischenschritt steht mit eigener Zeile da:

Am Ende steht der entscheidende Gedanke der ganzen Methode: Nicht der errechnete Wert von 388.230 € ist die Bemessungsgrundlage, sondern das Verhältnis aus ihm. Es wird auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis übertragen.

Teil 3: Auszug aus der Wertermittlung

Die Seiten 5 bis 9 zeigen, woher die Eingangsgrößen stammen — und das ist der Teil, den eine reine Tabellenrechnung nicht hat.

Seite 5 ist das Deckblatt der Wertermittlung mit den Objektdaten und zwei Werten: Marktwert 275.000 € (2.570 €/m² Wohnfläche) und Beleihungswert 247.000 € (2.310 €/m²). Darunter stehen die Merkmale, die in die Bewertung eingehen — Gebäudeangaben, Unterkellerungs- und Ausbaugrad, Bauweise, Ausstattung, Objektzustand, Lage, Stellplatz, Baujahr mit Denkmalschutzvermerk, Modernisierungsjahr und Modernisierungsgrad, Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil, Zimmerzahl.

Seite 6 enthält den Vergleichswert. Die Vergleichspreise liegen zwischen 2.095 und 3.040 €/m²; angesetzt sind 2.524 €/m² als angemessener und nachhaltiger Wert, dazu 5.080 € für den Außenstellplatz. Darunter ist die Liste der zwanzig Vergleichsobjekte abgedruckt — mit Wohnfläche, Baujahr, Postleitzahl, Lageeinstufung, Zustand, Ausstattung, Kaufpreisdatum sowie dem Originalkaufpreis und dem an das Bewertungsobjekt angepassten Preis. Die Kaufpreisspanne der zwanzig Objekte reicht von 1.295 bis 4.338 €/m². Ein anschließender Abschnitt erklärt in Worten, wie das Vergleichswertverfahren arbeitet und auf welcher Grundlage Abweichungen einzelner Merkmale zu berücksichtigen sind.

Seite 7 dokumentiert die Herkunft der Vorschlagswerte: Grundstückswert 680,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2024, Entwicklungszustand baureifes Land, beitragsfrei, Art der Nutzung Wohnbaufläche (Mehrfamilienhäuser), Quelle Gutachterausschuss Dresden. Für die Vergleichspreise ist vermerkt, dass 8.326 Objekte im Umkreis von 3,5 km auf Übereinstimmung untersucht und daraus die zwanzig geeignetsten ausgewählt wurden; die mittlere Entfernung zum Bewertungsobjekt beträgt 0,6 km, das Konfidenzniveau wird mit 3,4 (mittel) angegeben.

Seite 8 zeigt die Marktentwicklung: ein Hauspreisindex für Eigentumswohnungen von 2015 bis 2024, getrennt für die Region und für Deutschland, mit einer mittleren jährlichen Wertentwicklung von 6,2 Prozent in der Region und 5,9 Prozent im Bundesgebiet, dazu die Veränderung je Quartal.

Seite 9 schließlich ist die amtliche Bodenrichtwertauskunft: Wert 680 €/m², Zonenangabe, Entwicklungszustand, Art der Nutzung, Bauweise, Geschosszahl, wertrelevante Geschossflächenzahl, Stichtag 01.01.2024 und der zuständige Gutachterausschuss mit Anschrift. Der Bodenrichtwert ist damit nicht behauptet, sondern belegt — nach § 196 Abs. 1 BauGB stammt er vom Gutachterausschuss.

Was das Muster nicht zeigt

Drei Dinge sind beim Lesen zu beachten. Erstens sind alle personenbezogenen Angaben entfernt: Namen, Anschrift, Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil, Auftragsnummer und der Name des unterzeichnenden Sachverständigen. Wo im PDF graue Flächen stehen, stand ursprünglich eine solche Angabe.

Zweitens ist das Muster ein Einzelfall, kein Maßstab. Der Gebäudeanteil von 79,58 Prozent gehört zu diesem Objekt, zu dieser Lage, zu diesem Baujahr und zu dieser Miete. Ein Objekt in teurer Lage mit hohem Bodenrichtwert und altem Gebäude landet deutlich darunter. Was für Ihr Objekt herauskommt, hängt von Ihren eigenen Eingangsgrößen ab; eine erste Orientierung gibt der Rechner weiter oben.

Drittens ist die im Muster abgedruckte Arbeitshilfe die Fassung, die zum Erstellungszeitpunkt im April 2025 galt. Inzwischen liegen neuere Stände vor; wie die aktuelle Fassung rechnet und wo ihre Grenzen liegen, steht unter die BMF-Arbeitshilfe. Warum die amtliche Tabelle für Beteiligte und Gericht nicht bindend ist, ergibt sich aus den BFH-Urteilen zur Kaufpreisaufteilung.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Redaktion Kaufpreisaufteilung-Online · fachlich verantwortlich: Architekt und Sachverständiger · ImmoWert Experts GmbH, HRB 36565 Amtsgericht Dresden · Stand: 14. September 2026 Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.