Das Finanzamt hat Ihre Kaufpreisaufteilung gekürzt

Die Frist: ein Monat

Von allem, was auf dieser Seite steht, ist die Frist das Einzige, das sich nicht nachholen lässt. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO). Drei Punkte entscheiden darüber, wann dieser Monat endet:

• Bekanntgabe, nicht Zugang. Wird der Bescheid im Inland mit der Post übermittelt, gilt er am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekanntgegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Bis Ende 2024 waren es drei Tage; das Postrechtsmodernisierungsgesetz hat die Frist für alle Bescheide verlängert, die nach dem 31. Dezember 2024 zur Post gegeben wurden.
• Wochenenden verschieben. Fällt das Ende der Bekanntgabefrist oder der Einspruchsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, endet sie mit Ablauf des nächstfolgenden Werktags (§ 108 Abs. 3 AO).
• Das Datum auf dem Bescheid ist der Anker. Aus Bescheiddatum plus vier Tage plus einem Monat ergibt sich der letzte Tag. Wer den Umschlag erst zwei Wochen später öffnet, hat entsprechend weniger Zeit — die Fiktion läuft unabhängig davon.

Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären (§ 357 Abs. 1 AO). Er muss zunächst nur erkennen lassen, wer ihn einlegt und gegen welchen Bescheid er sich richtet; die Begründung darf nachgereicht werden. Das ist praktisch bedeutsam: Wer kurz vor Fristablauf merkt, dass die Aufteilung gekürzt wurde, kann fristwahrend widersprechen und die Bewertung in Ruhe nachliefern.

Was das Finanzamt typischerweise tut

In der Anlage V tragen Sie die AfA-Bemessungsgrundlage ein, also den auf das Gebäude entfallenden Anteil der Anschaffungskosten. Weicht dieser Anteil von dem ab, was die Finanzverwaltung erwartet, sind drei Reaktionen üblich:

1. Nachfrage vor dem Bescheid. Das Finanzamt fordert den Kaufvertrag, den Bodenrichtwert und die Wohnflächenberechnung an und bittet um die Herleitung der Aufteilung.
2. Umstellung auf die Arbeitshilfe. Das Finanzamt rechnet die Aufteilung mit der Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nach und setzt deren Ergebnis an. In teuren Lagen und bei älteren Gebäuden fällt der Gebäudeanteil dabei häufig deutlich niedriger aus.
3. Vorläufigkeit oder Vorbehalt. Der Bescheid ergeht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) oder in diesem Punkt vorläufig (§ 165 AO). Beides hält den Bescheid offen — ein Blick in die Erläuterungen am Ende des Bescheids lohnt deshalb immer.

Rechnerisch nachvollziehen, worauf die Behörde kommt, können Sie selbst. Der Rechenweg der Arbeitshilfe ist offengelegt und in jedem Schritt prüfbar.

Wie ein Einspruch aufgebaut ist

Ein Einspruch gegen eine gekürzte Kaufpreisaufteilung enthält üblicherweise fünf Teile. Die Reihenfolge ist keine Formvorschrift, erleichtert der Bearbeitung aber die Arbeit:

1. Bezeichnung. Steuernummer, Steuerart, Veranlagungszeitraum, Datum des Bescheids — und der Satz, dass gegen diesen Bescheid Einspruch eingelegt wird.
2. Der strittige Punkt. Welcher Betrag wurde angesetzt, welcher war erklärt, und um welche Differenz geht es bei der AfA-Bemessungsgrundlage.
3. Der Sachverhalt. Kaufvertrag mit Datum, vereinbarte Aufteilung, Bodenrichtwert samt Stichtag und Quelle, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil.
4. Die rechtliche Begründung. Hier stehen die Fundstellen: IX R 12/14 zur vertraglichen Aufteilung, IX R 26/19 zur fehlenden Bindungswirkung der Arbeitshilfe, IX R 12/21 zur freien Verfahrenswahl. Eine geordnete Übersicht steht unter BFH-Urteile zur Kaufpreisaufteilung.
5. Der Antrag. Welche Bemessungsgrundlage angesetzt werden soll — und gegebenenfalls der Hinweis, dass eine Wertermittlung nachgereicht wird.

Zu wissen ist außerdem: Mit dem Einspruch wird der Bescheid in vollem Umfang erneut geprüft, nicht nur im strittigen Punkt (§ 367 Abs. 2 Satz 1 AO). Eine Änderung zum Nachteil ist möglich, das Finanzamt muss darauf aber vorher hinweisen und Gelegenheit geben, den Einspruch zurückzunehmen (§ 367 Abs. 2 Satz 2 AO).

Womit sich die Arbeitshilfe entkräften lässt

Eine zweite typisierte Rechnung gegen die erste zu stellen, bringt selten etwas — beide beruhen auf denselben Tabellen. Tragfähig sind Einwände, die an den bekannten Schwächen des Verfahrens ansetzen:

Ob ein angehobenes fiktives Baujahr in Ihrem Fall trägt, hängt am Modernisierungsgrad nach Anlage 2 der ImmoWertV — und damit an Unterlagen, die Sie ohnehin für die Bewertung brauchen: Rechnungen, Baubeschreibungen, Fotos.

Muss die Nachzahlung trotzdem fließen?

Zunächst ja. Ein Einspruch hemmt die Vollziehung des Bescheids nicht — die festgesetzte Steuer bleibt fällig. Möglich ist ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nach § 361 Abs. 2 AO. Die Finanzbehörde soll aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts bestehen oder die Vollziehung eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte bedeuten würde.

Zu bedenken ist dabei, dass ausgesetzte Beträge im Fall des Unterliegens zu verzinsen sind. Das ist eine Abwägung, die von der Höhe des strittigen Betrags und von der Einschätzung der Erfolgsaussichten abhängt — und damit genau die Art von Frage, die in eine steuerliche Beratung gehört.

Wenn der Bescheid bestandskräftig ist

Ist die Einspruchsfrist verstrichen, bleiben die Korrekturvorschriften der Abgabenordnung. Sie greifen enger, aber nicht nie:

• § 164 AO — Vorbehalt der Nachprüfung. Steht der Bescheid unter Vorbehalt, kann er jederzeit in vollem Umfang geändert werden, solange der Vorbehalt wirksam ist. Das ist der komfortabelste Fall und steht in den Erläuterungen des Bescheids.
• § 165 AO — vorläufige Festsetzung. Ist der Punkt vorläufig, ist er insoweit änderbar. Der Umfang der Vorläufigkeit ist im Bescheid anzugeben.
• § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO — schlichte Änderung. Ein Änderungsantrag zu Ihren Gunsten wirkt nur, wenn er vor Ablauf der Einspruchsfrist gestellt wurde. Nach Fristablauf hilft diese Vorschrift nicht mehr.
• § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO — neue Tatsachen. Werden Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekannt, die zu einer niedrigeren Steuer führen, ist eine Änderung möglich — allerdings nur, wenn Sie kein grobes Verschulden am nachträglichen Bekanntwerden trifft. Ein erst später eingeholtes Gutachten ist regelmäßig keine neue Tatsache, sondern eine neue rechtliche Würdigung bereits bekannter Umstände.
• § 129 AO — offenbare Unrichtigkeit. Schreib- und Rechenfehler oder eine versehentlich falsch übernommene Zahl lassen sich berichtigen, solange der Fehler offenbar ist.

Wichtig ist die Perspektive: Die Kaufpreisaufteilung wirkt nicht nur im ersten Jahr. Sie legt die AfA-Bemessungsgrundlage für die gesamte Abschreibungsdauer fest — bei 2 Prozent also für fünfzig Jahre. Selbst wenn ein einzelnes Jahr bestandskräftig ist, kann die Frage für die Folgejahre offen sein.

Wie stark sich der Unterschied auswirkt, lässt sich beziffern — zwei Aufteilungen nebeneinandergestellt ergeben die Differenz der jährlichen Abschreibung über die gesamte Laufzeit. Wie eine begründete Wertermittlung aussieht, mit der sich diese Differenz belegen lässt, zeigt das Muster-Gutachten Abschnitt für Abschnitt.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung, zur Gebäudeabschreibung und zum Einspruchsverfahren. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung und für die Beurteilung von Fristen im konkreten Fall wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.