Grundstücksanteil und Bodenwert berechnen
Wie viel Grundstück gehört zu Ihrer Wohnung, und was ist es wert? Der Rechner nimmt Fläche, Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert — und sagt Ihnen anschließend, warum Sie den Rest nicht einfach dem Gebäude zuschlagen dürfen.
Ihr Grundstück
Bei einem Miteigentumsanteil von 12,500 % an 1.200 m² Grundstück entfallen 150,0 m² auf Ihre Wohnung. Mit einem Bodenrichtwert von 550 € je Quadratmeter ergibt das einen anteiligen Bodenwert von 82.500 €.
| Miteigentumsanteil 1 / 8 | 12,500 % |
|---|---|
| Anteilige Grundstücksfläche | 150,0 m² |
| Bodenwert Fläche × 550 €/m² | 82.500 € |
Jetzt nicht einfach abziehen
Verlockend wäre der nächste Schritt: Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäudewert. Genau diese Restwertmethode ist steuerlich unzulässig. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist — nicht nach dem, was übrig bleibt.
Der Unterschied ist kein Formalismus: Die Restwertmethode weist dem Gebäude alles zu, was der Markt über den Bodenwert hinaus zahlt — auch Lagevorteile, die zum Grundstück gehören.
BFH, Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97 (BStBl II 2001, 183)
Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung. Es ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung.
Vom Bodenwert zur Aufteilung
Der Bodenwert ist nur die eine Hälfte. Die belastbare Aufteilung braucht auch eine begründete Ermittlung des Gebäudewerts — das ist der Inhalt des Gutachtens.
Gutachten beauftragenBodenwert, Miteigentumsanteil und die Falle dahinter
Der Bodenwert ist der unstrittigste Posten der ganzen Kaufpreisaufteilung. Er ergibt sich aus zwei Zahlen, die beide dokumentiert sind: der Grundstücksfläche aus dem Kaufvertrag und dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
| Anteilige Fläche | Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil |
|---|---|
| Bodenwert | anteilige Fläche × Bodenrichtwert |
Wo der Miteigentumsanteil steht
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht das Grundstück, sondern einen Bruchteil davon. Dieser Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist als Bruch mit dem Nenner 1000 oder 10000. Er richtet sich häufig, aber nicht zwingend, nach dem Verhältnis der Wohnflächen.
Warum der Stichtag zählt
Bodenrichtwerte werden zum 1. Januar jedes Jahres oder alle zwei Jahre neu festgesetzt. Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt Ihres Kaufvertrags, nicht der heutige. In Lagen mit starker Preisbewegung macht das einen erheblichen Unterschied.
Wann der Richtwert anzupassen ist
Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Grundstück mit den Merkmalen der Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab — anderer Zuschnitt, andere Geschossflächenzahl, Hanglage, fehlende Erschließung, Lärmbelastung, Denkmalschutz —, ist er anzupassen. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum eine pauschale Rechnung einen zu hohen Bodenwert liefert und damit einen zu niedrigen Gebäudeanteil.
Und jetzt nicht abziehen
Der nächste Schritt liegt nahe und ist trotzdem falsch. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2000 (IX R 86/97) entschieden, dass ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen ist — Bodenwert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt und dann ins Verhältnis gesetzt. Der Gebäudewert ist keine Restgröße.