Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung

Diese Übersicht ist chronologisch absteigend geordnet, beginnt also mit der jüngsten Entscheidung. Zu jedem Urteil stehen die Kernaussage, die Folge für die Praxis und die Fundstelle. Wo eine Entscheidung im Bundessteuerblatt veröffentlicht ist, ist das vermerkt — solche Urteile wendet die Finanzverwaltung allgemein an.

BFH, Urteil vom 07.10.2025 — IX R 26/24

Leitsatz in einem Satz: Auch beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie mit Gesamtkaufpreis sind Boden- und Gebäudewert zunächst gesondert zu ermitteln und die Anschaffungskosten anschließend nach dem Verhältnis dieser beiden Wertanteile aufzuteilen; das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ist auch bei denkmalgeschützten Gebäuden ein zulässiges Wertermittlungsverfahren.

Was das für Sie heißt: Der Denkmalschutz führt weder dazu, dass der Bodenwert entfällt, noch dazu, dass die Aufteilung unterbleibt — die Erwartung, bei einem Baudenkmal falle der gesamte Kaufpreis auf das Gebäude, hält vor Gericht nicht. Umgekehrt bestätigt die Entscheidung, dass das Ertragswertverfahren auch hier trägt, und die zugrunde liegende Restnutzungsdauer wirkt sich unmittelbar auf den AfA-Satz aus.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24, ECLI:DE:BFH:2025:U.071025.IXR26.24.0.

BFH, Urteil vom 20.09.2022 — IX R 12/21

Leitsatz in einem Satz: Für die Schätzung von Boden- und Gebäudewert kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, entscheidet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls, denn ein Vorrang bestimmter Verfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.

Was das für Sie heißt: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen gleichrangig nebeneinander; wer ein Verfahren wählt, muss die Wahl begründen können — das gilt für Sie ebenso wie für das Finanzamt. Wenn der Bescheid ohne Begründung auf das Sachwertverfahren der Arbeitshilfe umstellt, obwohl das Objekt vermietet ist und eine belegte Miete vorliegt, ist genau das der Angriffspunkt.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl II 2024, 61.

BFH, Urteil vom 21.07.2020 — IX R 26/19

Leitsatz in einem Satz: Das Finanzgericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt, nicht durch die mit der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen, weil diese wegen der Verengung auf das vereinfachte Sachwertverfahren und der Nichtberücksichtigung eines Orts- oder Regionalisierungsfaktors die geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht gewährleistet.

Was das für Sie heißt: Die Arbeitshilfe ist für Beteiligte und Gericht nicht bindend — sie ist eine Schätzhilfe, kein Maßstab. Nach dem dritten Leitsatz ist das Finanzgericht bei streitiger Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, nach § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und das in den Entscheidungsgründen darlegt.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, ECLI:DE:BFH:2020:U.210720.IXR26.19.0. Hintergrund und Rechenweg der beanstandeten Tabelle: die BMF-Arbeitshilfe.

BFH, Urteil vom 16.09.2015 — IX R 12/14

Leitsatz in einem Satz: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und das Finanzgericht nach einer Gesamtwürdigung der Einzelumstände nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Was das für Sie heißt: Die Aufteilung im Notarvertrag ist der Ausgangspunkt, nicht eine unverbindliche Absichtserklärung — das Finanzamt darf sie nicht ohne Weiteres durch eine eigene Rechnung ersetzen. Die Hürde für eine Verwerfung ist hoch: Es genügt nicht, dass eine andere Aufteilung vertretbar wäre; die vereinbarte muss wirtschaftlich nicht haltbar sein.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14, BStBl II 2016, 397.

BFH, Urteil vom 10.10.2000 — IX R 86/97

Leitsatz in einem Satz: Ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen.

Was das für Sie heißt: Die einfachste Rechnung — Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäudewert — ist steuerlich unzulässig, obwohl sie in Musterschreiben und Foren bis heute kursiert. Wer so rechnet, bekommt vom Finanzamt eine eigene Berechnung entgegengehalten und hat in einem Rechtsbehelfsverfahren keine belastbare Grundlage.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183.

Angrenzend: die kürzere Nutzungsdauer

Die Kaufpreisaufteilung legt fest, wie viel Sie abschreiben. Wie schnell Sie abschreiben, entscheidet die Nutzungsdauer — dazu gibt es eine eigene Linie des IX. Senats.

Mit Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 hat der BFH entschieden, dass sich der Steuerpflichtige für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung. Mit Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 hat der Senat die Anforderungen an diesen Nachweis weiter konkretisiert.

Was das für Sie heißt: Eine begründete Restnutzungsdauer kann den AfA-Satz spürbar anheben — sie wirkt aber nur auf den Gebäudeanteil. Beide Stellschrauben zusammen, Aufteilung und Nutzungsdauer, bestimmen Ihre jährliche Abschreibung.

Was die Linie ergibt

Nimmt man die fünf Entscheidungen zusammen, ergibt sich eine Prüfreihenfolge, die auch das Finanzamt einhalten muss:

1. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag? Dann ist sie zugrunde zu legen, solange sie nicht zum Schein getroffen wurde und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (IX R 12/14).
2. Wird sie verworfen, ist neu zu bewerten — getrennt für Boden und Gebäude, nach dem Verhältnis der Verkehrswerte, niemals als Restwert (IX R 86/97).
3. Das Verfahren wird nach dem Einzelfall gewählt, nicht nach Schema; ein Vorrang für bestimmte Gebäudearten besteht nicht (IX R 12/21).
4. Die BMF-Arbeitshilfe ersetzt diese Bewertung nicht; im Streitfall holt das Gericht ein Sachverständigengutachten ein (IX R 26/19).
5. Besonderheiten wie Denkmalschutz ändern die Systematik nicht, sondern gehen in die Bewertung ein (IX R 26/24).

Wenn Ihr Bescheid von dieser Reihenfolge abweicht, ist das der Ansatzpunkt für den Einspruch. Was dabei zu beachten ist und welche Frist läuft, steht unter Finanzamt kürzt die Kaufpreisaufteilung. Eine nachträgliche Änderung der einmal erklärten Aufteilung ist ein eigener Fall:

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Redaktion Kaufpreisaufteilung-Online · fachlich verantwortlich: Architekt und Sachverständiger · ImmoWert Experts GmbH, HRB 36565 Amtsgericht Dresden · Stand: 14. September 2026 Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.