Restnutzungsdauer und fiktives Baujahr berechnen
Modernisierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Das Modell der Anlage 2 ImmoWertV rechnet sie in ein fiktives Baujahr um — und genau dieser Wert hebt in der Kaufpreisaufteilung den Gebäudeanteil.
Ihr Gebäude
Das Gebäude ist 50 Jahre alt (Baujahr 1975, Stichtag 2025). Die Modernisierungen ergeben 0 von 20 Punkten nach Anlage 2 ImmoWertV, also den Modernisierungsgrad „nicht modernisiert". Die Restnutzungsdauer bleibt bei 30 von 80 Jahren.
Modernisierungspunkte
0 von 20
nicht modernisiert
| Gebäudealter Stichtag 2025 − Baujahr 1975 | 50 Jahre |
|---|---|
| Restnutzungsdauer ohne Modernisierung | 30 Jahre |
| Restnutzungsdauer nach Anlage 2 von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer | 30 Jahre |
| Fiktives Baujahr Stichtag − (Gesamt- minus Restnutzungsdauer) | 1975 |
| Alterswertminderungsfaktor | 0,3750 |
Punkte je Element
| Dacherneuerung einschließlich Verbesserung der Wärmedämmung | 0 / 4 |
|---|---|
| Wärmedämmung der Außenwände | 0 / 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 0 / 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 0 / 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 0 / 2 |
| Modernisierung der Bäder | 0 / 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Fußböden, Treppen) | 0 / 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 0 / 2 |
Ohne Modernisierungen bleibt es bei der einfachen Rechnung: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Das Modell der Anlage 2 greift erst, wenn Punkte vergeben sind.
Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV. Es ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung. Das fiktive Baujahr wirkt nur auf die Alterswertminderung — für die Standardstufe der Normalherstellungskosten bleibt das ursprüngliche Baujahr maßgeblich.
Modernisierungen belegen
Welche Maßnahmen anzuerkennen sind und wie sie zu bewerten sind, entscheidet der Einzelfall. Im Gutachten wird das begründet, nicht angekreuzt.
Gutachten beauftragenWie das Modell der Anlage 2 rechnet
Ein Gebäude altert nicht nur nach Kalenderjahren. Wer Dach, Fenster, Heizung und Bäder erneuert, verlängert die Zeit, in der das Gebäude wirtschaftlich nutzbar bleibt. Die Anlage 2 der ImmoWertV 2021 gibt dafür ein Punktmodell vor: acht Modernisierungselemente, zusammen höchstens 20 Punkte.
| Element | Punkte |
|---|---|
| Dacherneuerung einschließlich Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Modernisierung der Bäder | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Fußböden, Treppen) | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
Vom Punktestand zur Restnutzungsdauer
Aus der Punktsumme ergibt sich der Modernisierungsgrad, und zu jedem Grad gehören drei Koeffizienten, mit denen die Restnutzungsdauer aus Gebäudealter und Gesamtnutzungsdauer errechnet wird. Für Wohngebäude beträgt die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre.
| Punkte | Modernisierungsgrad |
|---|---|
| 18 und mehr | umfassend modernisiert |
| 13 und mehr | überwiegend modernisiert |
| 8 und mehr | mittlerer Modernisierungsgrad |
| 4 und mehr | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| 0 und mehr | nicht modernisiert |
Wichtig ist die Schwelle: Modernisierungen wirken erst ab einem bestimmten Gebäudealter. Ein zwanzig Jahre altes Haus mit neuem Dach bekommt keine längere Restnutzungsdauer — es hat ohnehin noch reichlich. Erst bei älteren Gebäuden verschiebt das Modell etwas.
Was das fiktive Baujahr ist und was nicht
Das fiktive Baujahr ist eine Rechengröße: das Jahr, in dem ein unmodernisiertes Gebäude gebaut sein müsste, um heute dieselbe Restnutzungsdauer zu haben. In der Arbeitshilfe des BMF wirkt es ausschließlich auf die Alterswertminderung. Für die Standardstufe der Normalherstellungskosten bleibt das ursprüngliche Baujahr maßgeblich — ein saniertes Haus von 1960 wird nicht zum Neubau.
Nicht zu verwechseln mit der kürzeren Nutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach ImmoWertV und die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sind zwei verschiedene Dinge. Die erste beeinflusst den Wert, die zweite den AfA-Satz. Beide brauchen einen Nachweis, aber unterschiedliche.