Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Was die Arbeitshilfe ist

Wenn Sie eine bebaute Immobilie kaufen, dürfen Sie nur das Gebäude abschreiben, nicht den Grund und Boden. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Für diese Aufteilung stellt das Bundesfinanzministerium seit 2014 eine Excel-Datei bereit: die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück. Sie besteht aus einem Eingabeblatt mit 26 nummerierten Feldern, mehreren hinterlegten Tabellenblättern und einem Berechnungsblatt, das am Ende zwei Prozentwerte ausgibt.

Dazu gehört ein zweites Dokument, das in der Praxis oft übersehen wird: die Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises. Sie erklärt jedes Eingabefeld, nennt die Fundstelle in der ImmoWertV und rechnet drei vollständige Beispiele vor. Wer gegenüber dem Finanzamt argumentieren will, braucht die Anleitung, nicht nur die Excel-Datei.

Der Stand ist wichtig, weil sich jährlich Zahlen ändern. Derzeit gelten die Arbeitshilfe mit Stand März 2026 und die Anleitung mit Stand Februar 2026. Wenn Ihnen ein Finanzamt eine Berechnung vorlegt, lohnt der Blick in die Fußzeile des Ausdrucks: Ein älterer Stand rechnet mit einem anderen Baupreisindex und mit anderen Bewirtschaftungskostensätzen.

Drei Verfahren, eine feste Reihenfolge

Die Arbeitshilfe kennt die drei Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und arbeitet sie in einer festen Reihenfolge ab. Sie nimmt das erste Verfahren, für das die eingegebenen Daten ausreichen:

1. Vergleichswertverfahren — nur, wenn Sie in Ziffer 17 einen Vergleichsfaktor des örtlichen Gutachterausschusses eintragen. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV ist es für Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser eigentlich das nächstliegende Verfahren — es scheitert nur an den Daten.
2. Ertragswertverfahren — sobald eine Miete bekannt ist (Ziffern 21/22). Bei Mietwohngrundstücken und vermieteten Eigentumswohnungen ist das der Regelfall.
3. Sachwertverfahren — der Rückfall, wenn weder Vergleichsfaktor noch Miete vorliegen. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern landet die Arbeitshilfe fast immer hier.

Das Ergebnis aller drei Wege ist dasselbe Zahlenpaar: ein Bodenwert und ein Gebäudewert. Deren Verhältnis wird anschließend auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis übertragen. Nicht der errechnete Wert ist Ihre Bemessungsgrundlage, sondern der Anteil.

Der Rechenweg im Sachwertverfahren

Die Anleitung rechnet ihr drittes Beispiel vollständig vor: freistehendes Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01), Kaufvertrag 2025, Baujahr 2002, 140 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück zu 250 €/m², dazu eine selbstständig nutzbare Teilfläche von 200 m² zu 63 €/m², Regionalfaktor 1,0, Sachwertfaktor 1,1, Kaufpreis 550.000 €.

Zwei Details lohnen die Aufmerksamkeit. Erstens: Der Baupreisindex in Schritt 5 ist der größte Hebel der ganzen Rechnung. Er steht für 2025 und die Folgejahre bei 189,1 (Basis 2010 = 100) und verdoppelt den Kostenkennwert von 2010 praktisch. Für 2026 liegt noch kein Jahresdurchschnitt vor; die Arbeitshilfe schreibt deshalb den Wert für 2025 fort. Zweitens: Die Anleitung selbst enthält an dieser Stelle einen Zahlendreher — im Fließtext steht als Gebäudesachwert 368.200 €, weitergerechnet wird aber mit 373.240 €. Maßgeblich ist der Wert aus Schritt 7 mal der Wohnfläche.

Die gedruckte Anleitung kommt am Ende auf 24,48 % / 75,52 % und damit auf 134.640 € und 415.360 €. Nachgerechnet ergibt 137.600 / 561.924 aber 24,4873 %, kaufmännisch 24,49 %. Die Excel leitet die Eurobeträge offenbar aus der bereits gerundeten Quote ab. Der Unterschied liegt bei 40 € auf 550.000 € — rechnerisch bedeutungslos, aber gut zu wissen, wenn zwei Berechnungen nebeneinanderliegen und sich um ein paar Euro unterscheiden.

Der Rechenweg im Ertragswertverfahren

Sobald eine Nettokaltmiete eingetragen ist, wechselt die Arbeitshilfe bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Objekten in das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Das zweite Beispiel der Anleitung: Mehrfamilienhaus, Kaufvertrag 2025, Baujahr 1981, 800 m² Wohnfläche, 1.000 m² Grundstück zu 380 €/m², neun Wohneinheiten, 5.000 € Nettokaltmiete im Monat, Liegenschaftszinssatz 3,5 %, Kaufpreis 1.100.000 €.

Die Bewirtschaftungskosten sind Modellansätze, keine tatsächlichen Ausgaben: für 2025 sind es 359 € je Wohnung Verwaltungskosten, 14,00 €/m² Instandhaltung und 2 % Mietausfallwagnis; bei Eigentumswohnungen 429 € statt 359 €. Diese Beträge werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben — wieder ein Grund, auf den Stand der verwendeten Datei zu achten.

Der Liegenschaftszinssatz ist der zweite empfindliche Punkt. Für Kaufverträge ab 2023 setzt die Arbeitshilfe typisierte Sätze an: 2,5 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 3,5 % bei Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum, 4,5 % bei gemischt genutzten Grundstücken. Der Satz des örtlichen Gutachterausschusses geht vor — und weicht er stark ab, verlangt die Arbeitshilfe selbst eine ausführliche Begründung.

Fünf Grenzen der Arbeitshilfe

Die Arbeitshilfe ist sorgfältig gebaut, aber sie ist ein typisierendes Werkzeug. Fünf Punkte gehören zu jedem Ergebnis dazu:

1. Objektspezifische Merkmale fehlen vollständig. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs — alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV bleiben nach den „Allgemeinen Hinweisen“ der Anleitung ausdrücklich unberücksichtigt. Das Ergebnis ist die Aufteilung eines Normobjekts, nicht Ihres Objekts.
2. Regional- und Sachwertfaktor stehen auf 1,0. Beide sind beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erfragen; liegen sie nicht vor, rechnet die Arbeitshilfe neutral weiter. Genau den fehlenden Orts- oder Regionalisierungsfaktor hat der BFH 2020 als Schwäche benannt.
3. Kein Vergleichswertverfahren in der Praxis. Für Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser wäre es nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV das nächstliegende Verfahren, es braucht aber Vergleichsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses. Wer sie hat, kommt mit ihnen zu einem anderen und besseren Ergebnis.
4. Die Kostenkennwerte stammen aus 2010. Die Normalherstellungskosten 2010 sind bundesdurchschnittliche Werte, die über den Baupreisindex fortgeschrieben werden. Ein regionales Baukostenniveau steckt darin nicht — ein Haus in Pirna und ein baugleiches in München starten mit demselben Kennwert.
5. Das Ergebnis ist widerlegbar — und darf widerlegt werden. Die Arbeitshilfe ist nach ihrer eigenen Anleitung eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Der BFH hat entschieden, dass sie für Beteiligte und Gericht nicht bindend ist und dass bei Zweifeln das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen ist.

Was der BFH dazu entschieden hat

Zwei Entscheidungen des IX. Senats bestimmen den heutigen Umgang mit der Arbeitshilfe. Im Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 heißt es im zweiten Leitsatz, die Arbeitshilfe gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten „im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors“ nicht. Der dritte Leitsatz verpflichtet das Finanzgericht, in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Im Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21 (BStBl II 2024, 61) hat der Senat nachgelegt: Die Wahl der Ermittlungsmethode entziehe sich einer Verallgemeinerung, ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten bestehe nicht. Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen also gleichrangig nebeneinander; entscheidend sind die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls. Eine ausführliche Übersicht finden Sie unter BFH-Urteile zur Kaufpreisaufteilung.

Arbeitshilfe herunterladen

Arbeitshilfe und Anleitung stehen beim Bundesfinanzministerium zum Download bereit. Wir spiegeln die Dateien bewusst nicht — nur die amtliche Quelle führt immer den aktuellen Stand: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung beim Bundesfinanzministerium.

Für die Excel-Datei brauchen Sie ein Tabellenkalkulationsprogramm mit aktivierten Makros. Wer nur sehen will, wo das eigene Objekt ungefähr landet, kommt mit dem Rechner weiter oben schneller ans Ziel — er verwendet dieselben Tabellenwerte und zeigt jeden Zwischenschritt an. Hat das Finanzamt bereits gekürzt, finden Sie die Fristen und die möglichen Einwände unter Finanzamt kürzt die Kaufpreisaufteilung.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.