AfA-Rechner: was Ihre Kaufpreisaufteilung jedes Jahr an Steuern spart
Die Abschreibung läuft über Jahrzehnte. Der Rechner stellt zwei Gebäudeanteile nebeneinander und zeigt, was der Unterschied im Jahr und über die gesamte Abschreibungsdauer bedeutet.
Ihre Angaben
Bei 320.000 € Kaufpreis und 2,0 % AfA bringt ein Gebäudeanteil von 80 % statt 60 % 538 € mehr Steuerersparnis im Jahr — über 50 Jahre 26.880 €.
| 60 % Gebäude | 80 % Gebäude | |
|---|---|---|
| Gebäudewert | 192.000 € | 256.000 € |
| AfA pro Jahr | 3.840 € | 5.120 € |
| Steuerersparnis pro Jahr | 1.613 € | 2.150 € |
| Unterschied über 50 Jahre | +26.880 € | |
AfA-Satz 2,0 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG, abgeleitet aus dem Baujahr 1998. Steuerersparnis gerechnet mit 42 % Grenzsteuersatz ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Abschreibungsverlauf bei 80 % Gebäudeanteil
| Jahr | Linear (2,0 %) |
|---|---|
| 1 | 5.120 € |
| 2 | 5.120 € |
| 3 | 5.120 € |
| 4 | 5.120 € |
| 5 | 5.120 € |
| 6 | 5.120 € |
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 Prozent vom Restwert) kommt für dieses Baujahr nicht in Betracht; sie setzt Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 voraus.
Höherer Gebäudeanteil, belastbar begründet
Wie hoch der Gebäudeanteil ausfallen darf, entscheidet keine Faustformel, sondern die Wertermittlung. Wir erstellen sie als Sachverständigenbüro.
Gutachten beauftragenWelcher AfA-Satz für welches Gebäude gilt
Der Satz hängt am Jahr der Fertigstellung und daran, ob das Gebäude Wohnzwecken dient. Maßgeblich ist § 7 Abs. 4 EStG:
| Gebäude | Satz | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wohnzwecke, fertiggestellt ab 1. Januar 2023 | 3,0 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a |
| Wohnzwecke, fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2,0 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b |
| Wohnzwecke, fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c |
| Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecke, Bauantrag nach dem 31. März 1985 | 3,0 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 |
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Für Wohngebäude, bei denen mit dem Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde — oder bei Anschaffung der obligatorische Vertrag in diesen Zeitraum fällt —, sind statt der linearen AfA 5 Prozent vom jeweiligen Restwert zulässig. Die Abschreibung ist in den ersten Jahren deutlich höher und sinkt dann. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher liegt.
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte, dürfen nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die entsprechend höheren Absetzungen angesetzt werden. Das ist ein eigener Nachweis und nicht Gegenstand dieses Rechners; der Restnutzungsdauer-Rechner zeigt, welche Modernisierungen dabei überhaupt eine Rolle spielen.
Was der Rechner nicht abbildet
Nicht enthalten sind die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG), erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen und in Sanierungsgebieten (§§ 7h, 7i EStG), der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer. Der Grenzsteuersatz ist eine Eingabe, keine Berechnung — Ihr tatsächlicher Satz hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab.