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Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern: geht das?

10 Minuten Lesezeit

Kurz gesagt

Solange der Steuerbescheid nicht bestandskräftig ist, können Sie eine andere Kaufpreisaufteilung erklären und begründen. Nach Ablauf der Einspruchsfrist von einem Monat wird aus einer Wertfrage eine Verfahrensfrage: Dann entscheidet nicht mehr, ob Ihre Aufteilung die zutreffendere ist, sondern ob eine Korrekturvorschrift der Abgabenordnung den Bescheid überhaupt noch öffnet.

Eine nachträgliche Urkunde beim Notar hilft dabei regelmäßig nicht — sie ändert den Vertrag, nicht den bereits verwirklichten Sachverhalt. Für die Jahre, deren Bescheide noch offen sind, und für alle künftigen Jahre gilt dagegen etwas anderes: Die Einkommensteuer ist eine Jahressteuer (§ 2 Abs. 7 EStG), und die AfA-Bemessungsgrundlage wird nicht gesondert festgestellt.

Drei Ausgangslagen

Ob sich eine Kaufpreisaufteilung noch ändern lässt, hängt zuerst nicht davon ab, wie gut die neue Aufteilung begründet ist. Es hängt davon ab, in welchem Zustand der Steuerbescheid ist. Drei Lagen sind zu unterscheiden, und sie unterscheiden sich im Aufwand erheblich.

Ausgangslage Was offen steht
Die Steuererklärung ist noch nicht abgegeben Sie legen die Aufteilung selbst fest und begründen sie. Eine eigene Frist gibt es nicht.
Der Bescheid liegt vor, die Einspruchsfrist läuft Einspruch nach § 355 Abs. 1 AO oder Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO.
Der Bescheid ist bestandskräftig Nur noch über eine Korrekturvorschrift der Abgabenordnung — und für alle Jahre, die noch offen sind.

Bestandskräftig wird ein Bescheid, wenn die Einspruchsfrist abläuft, ohne dass Einspruch eingelegt wurde. Ab diesem Moment steht die Aufteilung für dieses Jahr fest, auch wenn sie sachlich unzutreffend ist — der Preis der Rechtssicherheit, den die Abgabenordnung in beide Richtungen verlangt.

Vor der Steuererklärung: die Aufteilung ist noch offen

Die Kaufpreisaufteilung ist kein Wahlrecht, das man ausübt, sondern eine Wertermittlung. Der Bundesfinanzhof verlangt seit der Entscheidung vom 10.10.2000 (IX R 86/97) denselben Weg: Zuerst werden Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt, anschließend werden die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser beiden Wertanteile verteilt. Die naheliegende Restwertmethode — Kaufpreis minus Bodenwert ergibt das Gebäude — ist damit ausgeschlossen.

Steht im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung, ist sie der AfA grundsätzlich zugrunde zu legen; das hat der BFH 2015 ausdrücklich festgehalten (IX R 12/14). Die Grenze: Die Aufteilung darf nicht zum Schein getroffen sein, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellen und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlen. Genau an dieser dritten Grenze setzt das Finanzamt an, wenn es kürzt.

Nach dem Bescheid: ein Monat

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO). Bekanntgabe ist nicht das Datum auf dem Bescheid: Bei Übermittlung durch die Post im Inland gilt ein Bescheid am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, sofern er nicht später zugeht (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Die Frist beginnt also typischerweise etwas später, als das Bescheiddatum vermuten lässt — ein Puffer, auf den man sich nicht verlassen sollte.

Innerhalb dieser Frist stehen zwei Wege offen.

  • Einspruch. Er hemmt die Bestandskraft in vollem Umfang, die Begründung kann nachgereicht werden. Zu wissen ist: Das Finanzamt prüft die Sache im Einspruchsverfahren erneut in vollem Umfang und darf den Bescheid auch zum Nachteil ändern, nachdem es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat (§ 367 Abs. 2 AO).
  • Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO. Er wirkt nur punktuell auf den beantragten Punkt, muss aber ebenfalls vor Ablauf der Einspruchsfrist gestellt sein. Das Gesetz sagt das ausdrücklich: zugunsten des Steuerpflichtigen nur, soweit er vor Ablauf der Einspruchsfrist zugestimmt oder den Antrag gestellt hat.

Was in beiden Fällen zählt, ist die Begründung. Eine andere Zahl ohne Herleitung ist kein Argument; eine nachvollziehbare Wertermittlung, die Boden- und Gebäudewert getrennt herleitet, ist eines.

Hat das Finanzamt Ihre Aufteilung von sich aus auf die Arbeitshilfe umgestellt, ist die Ausgangslage eine andere als bei einem eigenen Versäumnis. Die Seite Das Finanzamt hat Ihre Kaufpreisaufteilung gekürzt behandelt diesen Fall gesondert.

Nach Bestandskraft: die Korrekturvorschriften

Ist die Frist verstrichen, hilft nur noch eine Vorschrift, die den Bescheid von sich aus öffnet. Der erste Blick gehört deshalb dem Kopf des Bescheids: Steht dort ein Vorbehalt der Nachprüfung oder ein Vorläufigkeitsvermerk, ist die Lage deutlich besser als zunächst gedacht.

Vorschrift Voraussetzung Rolle bei der Kaufpreisaufteilung
§ 164 Abs. 2 AO Der Bescheid steht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung Solange der Vorbehalt wirksam ist, kann die Festsetzung jederzeit geändert werden — der bequemste Weg, wenn er offensteht.
§ 165 Abs. 2 AO Der Bescheid ist in einem Punkt vorläufig ergangen Änderung nur im Umfang der Vorläufigkeit. Die Kaufpreisaufteilung ist davon selten erfasst.
§ 129 AO Offenbare Unrichtigkeit beim Erlass des Bescheids Deckt Schreib- und Rechenfehler und ähnliche mechanische Versehen ab, nicht die Bewertung eines Grundstücks.
§ 173a AO Schreib- oder Rechenfehler bei Erstellung der Steuererklärung Greift beim Zahlendreher im eigenen Formular, nicht bei einer abweichenden Bewertung.
§ 173 Abs. 1 Nr. 2 AO Nachträglich bekannt gewordene Tatsachen oder Beweismittel, kein grobes Verschulden Die praktisch wichtigste und zugleich schwierigste Vorschrift — siehe unten.
§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO Ein bindender Grundlagenbescheid ergeht, wird aufgehoben oder geändert Relevant bei gesonderten Feststellungen, etwa bei Grundstücksgemeinschaften.
§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO Ein Ereignis mit steuerlicher Wirkung für die Vergangenheit Der Anknüpfungspunkt, an den bei einer nachträglichen Vertragsänderung gedacht wird.

§ 173 Abs. 1 Nr. 2 AO klingt nach der Lösung und ist in der Praxis die Hürde. Die Vorschrift verlangt Tatsachen oder Beweismittel, die nachträglich bekannt werden. Tatsachen sind Merkmale des Sachverhalts: Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Bodenrichtwert, Modernisierungen. Eine abweichende Bewertung desselben, bereits bekannten Sachverhalts ist dagegen eine Schlussfolgerung; ein später eingeholtes Gutachten ist ein Beweismittel für Tatsachen, es schafft aber keine neuen. Und selbst wenn eine neue Tatsache vorliegt, steht die zweite Bedingung im Weg: Den Steuerpflichtigen darf kein grobes Verschulden daran treffen, dass sie erst nachträglich bekannt wurde.

Was eine nachträgliche Vertragsänderung bringt — und was nicht

Der naheliegende Gedanke lautet: Wenn im Kaufvertrag nichts oder etwas Ungünstiges steht, ergänzt man eben eine Nachtragsurkunde. Verfahrensrechtlich müsste diese Urkunde ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO sein, um einen bestandskräftigen Bescheid zu öffnen. Das setzt voraus, dass sich der Sachverhalt selbst mit Wirkung für die Vergangenheit ändert.

Bei einer bloßen Umverteilung eines unveränderten Gesamtkaufpreises ist das nach unserer Einschätzung nicht der Fall: Die Anschaffungskosten bleiben der Höhe nach gleich, und die Aufteilung folgt ohnehin nicht der Vereinbarung als solcher, sondern dem Verhältnis der Verkehrswerte (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97). Die vertragliche Aufteilung wirkt nach BFH IX R 12/14 deshalb, weil und soweit die Vertragsparteien sie beim Erwerb tatsächlich zugrunde gelegt haben. Eine Jahre später nachgeschobene Zahl leistet das nicht.

Umgekehrt gilt: Wer noch vor dem Kauf steht, hat hier den größten Hebel. Eine im Vertrag sauber formulierte und wirtschaftlich haltbare Aufteilung ist der einzige Zeitpunkt, an dem die Aufteilung wenig Aufwand kostet und viel bewirkt.

Die AfA in den Folgejahren

Hier liegt der Punkt, der über der Aufregung um einen einzelnen Bescheid oft untergeht: Die Einkommensteuer ist eine Jahressteuer (§ 2 Abs. 7 EStG). Jeder Veranlagungszeitraum wird selbstständig beurteilt, und die AfA-Bemessungsgrundlage eines vermieteten Objekts wird nicht gesondert festgestellt. Ein bestandskräftiger Bescheid für ein Jahr bindet die Veranlagung des Folgejahres also nicht.

Praktisch heißt das: Ein verlorenes Jahr ist ärgerlich, aber es ist nicht der ganze Betrag. Ab dem ersten Jahr, dessen Bescheid noch offen ist, kann die zutreffende Bemessungsgrundlage angesetzt und begründet werden — und sie wirkt über die gesamte restliche Abschreibungsdauer. Bei einer Gebäude-AfA von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG sind das Jahrzehnte, nicht die nächsten zwölf Monate.

Die AfA-Sätze des § 7 Abs. 4 EStG hängen dabei am Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht am Kaufjahr: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Eine höhere Bemessungsgrundlage wirkt also über denselben Prozentsatz, nur auf einen größeren Betrag.

Die Einordnung des eigenen Falls in die Korrekturvorschriften der Abgabenordnung ist Rechtsanwendung im Einzelfall. Dieser Beitrag erklärt die Systematik; er ersetzt weder die Prüfung Ihres Bescheids noch eine steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Wann genau endet die Einspruchsfrist?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO). Wird der Bescheid im Inland mit der Post übermittelt, gilt er am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, sofern er nicht später zugeht (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Das Datum auf dem Bescheid ist also nicht der Fristbeginn.

Reicht es, dem Finanzamt formlos eine neue Aufteilung zu schicken?

Innerhalb der Einspruchsfrist ja — als Einspruch oder als Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO. Beides muss vor Fristablauf beim Finanzamt sein. Danach bleibt eine formlose Mitteilung verfahrensrechtlich wirkungslos, solange keine Korrekturvorschrift greift.

Ist ein Wertgutachten eine neue Tatsache im Sinne des § 173 AO?

Das Gutachten ist ein Beweismittel, nicht die Tatsache. Tatsachen sind Merkmale des Sachverhalts — Baujahr, Zustand, Flächen, Bodenrichtwert. Eine abweichende Bewertung desselben, bereits bekannten Sachverhalts ist eine Schlussfolgerung. Hinzu kommt die zweite Bedingung des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO: Den Steuerpflichtigen darf kein grobes Verschulden daran treffen, dass die Tatsachen erst nachträglich bekannt werden.

Was ist mit Jahren, in denen ich zu wenig abgeschrieben habe?

Bestandskräftige Jahre bleiben, wie sie sind. Ab dem ersten noch offenen Jahr ist die zutreffende Bemessungsgrundlage anzusetzen; die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG wird linear von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gerechnet. Wie mit der Differenz aus abgelaufenen Jahren umzugehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in die steuerliche Beratung.

Quellen und Rechtsgrundlagen

  • § 355 Abs. 1 AO — Einspruchsfrist: ein Monat nach Bekanntgabe Fundstelle
  • § 122 Abs. 2 AO — Bekanntgabe am vierten Tag nach Aufgabe zur Post Fundstelle
  • § 164 AO — Steuerfestsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung Fundstelle
  • § 165 AO — Vorläufige Steuerfestsetzung Fundstelle
  • § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO — Schlichte Änderung nur auf Antrag vor Ablauf der Einspruchsfrist Fundstelle
  • § 173 Abs. 1 AO — Nachträglich bekannt gewordene Tatsachen und Beweismittel Fundstelle
  • § 173a AO — Schreib- und Rechenfehler bei Erstellung der Steuererklärung Fundstelle
  • § 175 Abs. 1 Satz 1 AO — Grundlagenbescheid und rückwirkendes Ereignis Fundstelle
  • § 129 AO — Offenbare Unrichtigkeiten beim Erlass eines Verwaltungsakts Fundstelle
  • § 367 Abs. 2 AO — Vollumfängliche Prüfung im Einspruchsverfahren, Verböserung nach Hinweis Fundstelle
  • § 2 Abs. 7 EStG — Die Einkommensteuer ist eine Jahressteuer Fundstelle
  • § 7 Abs. 4 EStG — AfA-Sätze für Gebäude Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97 — BStBl II 2001, 183 — Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte, keine Restwertmethode
  • BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14 — Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zugrunde zu legen Fundstelle

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