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Einspruch gegen die Kaufpreisaufteilung: Frist und Ablauf

11 Minuten Lesezeit

Kurz gesagt

Sie haben einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids Zeit (§ 355 Abs. 1 AO). Der Einspruch ist an keine Begründung und an keine bestimmte Bezeichnung gebunden; er muss aber schriftlich oder elektronisch eingereicht oder beim Finanzamt zur Niederschrift erklärt werden (§ 357 Abs. 1 AO). Gebühren erhebt die Finanzbehörde dafür nicht.

Die Begründung können Sie nachreichen. Was Sie nicht nachreichen können, ist die versäumte Frist — danach ist der Bescheid bestandskräftig, und die Aufteilung steht für dieses Jahr fest. Wer die Kaufpreisaufteilung angreifen will, legt deshalb zuerst fristwahrend Einspruch ein und begründet danach.

Die Frist und was sie auslöst

Der typische Auslöser: Sie haben in der Anlage V eine Kaufpreisaufteilung erklärt, das Finanzamt hat sie gekürzt und stattdessen die mit der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung angesetzt. Im Bescheid steht das oft nur in einem Nebensatz unter den Erläuterungen. Ab diesem Moment läuft die Uhr.

Gegen den Steuerbescheid ist der Einspruch statthaft (§ 347 AO). Er ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO). Die Bekanntgabe wird gesetzlich fingiert: Ein schriftlicher Bescheid, der im Inland durch die Post übermittelt wird, gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO); dieselbe Frist gilt für elektronisch übermittelte Verwaltungsakte (§ 122 Abs. 2a AO). Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO).

Praktisch heißt das: Ein Bescheid mit Datum 12. März, zur Post gegeben am selben Tag, gilt am 16. März als bekannt gegeben; die Einspruchsfrist endet dann mit Ablauf des 16. April. Rechnen Sie nicht knapp — eine versäumte Frist macht den Bescheid bestandskräftig, und die AfA-Bemessungsgrundlage steht für dieses Jahr fest. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht.

Weil die Frist die eigentliche Hürde ist, gilt die Reihenfolge: erst fristwahrend Einspruch einlegen, dann begründen. Eine Begründung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Ist die Frist trotzdem abgelaufen, lohnt ein Blick in den Bescheid, bevor Sie ihn abhaken. Steht dort der Vermerk, dass die Festsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht, kann sie geändert werden, solange der Vorbehalt wirksam ist — und eine Änderung kann jederzeit beantragt werden (§ 164 Abs. 2 AO). Auch ein Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO hält den betroffenen Punkt offen. Und wer die Frist unverschuldet versäumt hat, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen: innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses und unter Nachholung der versäumten Handlung (§ 110 AO). Die Anforderungen daran sind streng; eine verlegte Post oder ein übersehener Umschlag genügen regelmäßig nicht.

Was in den Einspruch gehört

§ 357 Abs. 1 AO verlangt Schriftform, elektronische Einreichung oder die Erklärung zur Niederschrift beim Finanzamt. Ein Telefonat genügt nicht. Eine unrichtige Bezeichnung schadet dagegen nicht — wer „Widerspruch“ schreibt, hat trotzdem Einspruch eingelegt. Eingereicht wird bei der Behörde, die den angefochtenen Bescheid erlassen hat (§ 357 Abs. 2 AO).

Erkennbar sein muss, wer den Einspruch einlegt und gegen welchen Bescheid er sich richtet. Alles Weitere ist eine Soll-Vorschrift: Nach § 357 Abs. 3 AO sollen der angefochtene Verwaltungsakt bezeichnet, der Umfang der Anfechtung angegeben und die zur Begründung dienenden Tatsachen und Beweismittel benannt werden. Ein fristwahrendes Schreiben enthält deshalb sinnvollerweise:

  • Steuernummer, Steuerart und Veranlagungszeitraum,
  • Datum des angefochtenen Bescheids,
  • den Satz, dass Einspruch eingelegt wird,
  • den Punkt, um den es geht — hier: die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA,
  • den Hinweis, dass die Begründung nachgereicht wird, mit einer realistischen Frist.

Die Finanzbehörde prüft die Sache anschließend in vollem Umfang erneut (§ 367 Abs. 2 Satz 1 AO). Sie kann den Bescheid dabei auch zum Nachteil ändern, muss darauf aber vorher unter Angabe der Gründe hinweisen und Gelegenheit zur Äußerung geben (§ 367 Abs. 2 Satz 2 AO). Wer diesen Hinweis erhält, kann den Einspruch bis zur Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung zurücknehmen (§ 362 AO).

Womit Sie die Arbeitshilfe widerlegen

Der entscheidende Punkt ist rechtlich geklärt: Die Arbeitshilfe des BMF ist nicht bindend. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass sie die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht gewährleistet — wegen der Verengung der Bewertungsverfahren auf das vereinfachte Sachwertverfahren und wegen der Nichtberücksichtigung eines Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts (IX R 26/19, BStBl II 2021, 372). Ist die Bewertung streitig, hat das Finanzgericht in der Regel das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.

Eine Begründung, die über „das Ergebnis gefällt mir nicht“ hinausgeht, setzt deshalb an den Eingangsgrößen und am Verfahren an:

  • Bodenrichtwert und Stichtag. Maßgeblich ist der Wert zum letzten Ermittlungsstichtag vor Abschluss des Kaufvertrags. Häufig wird ein aktuellerer oder ein Wert aus der falschen Zone angesetzt.
  • Flächen und Anteile. Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und Wohnfläche werden in der Arbeitshilfe direkt multipliziert; ein Fehler hier schlägt voll durch.
  • Baujahr und Modernisierung. Wesentliche Modernisierungen führen zu einem fiktiven Baujahr und heben die Restnutzungsdauer.
  • Verfahrenswahl. Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV gleichrangig nebeneinander. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus führt das Ertragswertverfahren zu anderen Relationen als das vereinfachte Sachwertverfahren.
  • Besondere objektspezifische Merkmale. Bauschäden, Denkmalschutzauflagen, ein Erbbaurecht oder ungewöhnliche Zuschnitte bleiben in der typisierten Berechnung ausdrücklich unberücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) und müssen selbst vorgetragen werden.

Praktisch besteht die Begründung aus zwei Teilen. Der erste benennt die Fehler in der Rechnung des Finanzamts und belegt sie: Auszug aus dem Bodenrichtwertportal mit sichtbarem Stichtag, Flächenangaben aus Grundbuch und Teilungserklärung, Nachweise über Modernisierungen. Der zweite stellt eine eigene, hergeleitete Aufteilung daneben und erklärt das gewählte Verfahren. Eine Begründung, die beide Teile hat, ist auch dann noch brauchbar, wenn sich einzelne Positionen im Verfahren ändern — eine, die nur widerspricht, ist es nicht.

Je konkreter der Vortrag, desto eher folgt die Sachbearbeitung ohne Gutachten. Bleibt es streitig, ist eine begründete Wertermittlung das Mittel der Wahl — die pauschale Behauptung eines höheren Gebäudeanteils ist es nicht. Wie Finanzämter in diesem Punkt typischerweise vorgehen, steht auf der Seite Kaufpreisaufteilung und Finanzamt.

Aussetzung der Vollziehung

Der Einspruch hemmt die Vollziehung des Bescheids nicht; die Steuer bleibt fällig (§ 361 Abs. 1 AO). Wer die strittige Nachzahlung nicht leisten will, solange das Verfahren läuft, beantragt zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung. Nach § 361 Abs. 2 AO soll die Finanzbehörde auf Antrag aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen oder die Vollziehung für die betroffene Person eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte bedeuten würde.

Der Antrag ist sinnvollerweise auf den strittigen Teilbetrag beschränkt und wird zusammen mit dem Einspruch gestellt. Er hat einen Preis: Bleibt der Rechtsbehelf endgültig ohne Erfolg, sind Aussetzungszinsen von 0,5 % für jeden vollen Monat zu zahlen (§§ 237, 238 Abs. 1 AO) — auf das Jahr gerechnet 6 %. Ob sich das lohnt, ist eine Liquiditätsfrage und gehört im Einzelfall gerechnet. Umgekehrt gilt: Wer zahlt und am Ende Recht bekommt, erhält den Betrag zurück und trägt kein Zinsrisiko. Die Aussetzung ist deshalb kein Automatismus, sondern eine Abwägung zwischen Zinsrisiko und gebundener Liquidität — und bei einem streitigen AfA-Betrag von wenigen tausend Euro im Jahr fällt sie oft gegen den Antrag aus.

Wenn der Einspruch abgelehnt wird

Hilft die Behörde nicht ab, ergeht eine Einspruchsentscheidung. Dagegen ist die Klage beim Finanzgericht statthaft; sie ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung zu erheben (§ 47 Abs. 1 FGO). Anders als das Einspruchsverfahren ist das Klageverfahren kostenpflichtig — die unterliegende Partei trägt die Kosten, und die Kosten eines gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens gehören dazu.

Im Klageverfahren verschiebt sich die Beweisfrage. Das Finanzgericht ermittelt den Sachverhalt von Amts wegen und erhebt Beweis, auch durch Einholung von Sachverständigengutachten (§ 81 Abs. 1 FGO). Genau darauf zielt die Entscheidung des Bundesfinanzhofs: Bei streitiger Grundstücksbewertung ist das Gericht in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und dies in den Entscheidungsgründen darlegt. Die Arbeitshilfe allein trägt die Entscheidung also nicht.

Ein dritter Weg kommt in Betracht, wenn zu derselben Rechtsfrage bereits ein Verfahren beim Bundesfinanzhof oder beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist: Dann ruht das Einspruchsverfahren kraft Gesetzes, soweit der Einspruch darauf gestützt wird (§ 363 Abs. 2 AO). Bei Streit über die Kaufpreisaufteilung geht es allerdings meist um die Tatsachenfeststellung im Einzelfall und nicht um eine offene Rechtsfrage — dieser Weg trägt selten.

Dieser Beitrag beschreibt das Verfahren; er ist keine Hilfeleistung in Steuersachen im Sinne des § 2 StBerG und ersetzt keine Beratung. Ob ein Einspruch in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg hat und welche Begründung trägt, hängt an Bescheid, Objekt und Unterlagen und gehört individuell geprüft.

Häufige Fragen

Reicht eine E-Mail oder ein Anruf?

Ein Anruf reicht nicht. § 357 Abs. 1 AO verlangt, dass der Einspruch schriftlich oder elektronisch eingereicht oder beim Finanzamt zur Niederschrift erklärt wird. Elektronisch heißt in der Praxis: über das ELSTER-Postfach oder per E-Mail an die Behörde, die den Bescheid erlassen hat. Eine unrichtige Bezeichnung — etwa „Widerspruch“ statt „Einspruch“ — schadet nicht.

Kann sich der Einspruch verschlechternd auswirken?

Ja, das ist möglich. Die Finanzbehörde prüft die Sache in vollem Umfang erneut (§ 367 Abs. 2 Satz 1 AO) und kann den Bescheid auch zum Nachteil ändern. Das darf sie aber nur, nachdem sie auf die Möglichkeit einer verbösernden Entscheidung unter Angabe von Gründen hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat (§ 367 Abs. 2 Satz 2 AO). Bis zur Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung kann der Einspruch zurückgenommen werden (§ 362 AO).

Muss ich die Steuer trotzdem zahlen?

Zunächst ja. Der Einspruch hemmt die Vollziehung des Bescheids nicht (§ 361 Abs. 1 AO). Wer nicht zahlen möchte, solange das Verfahren läuft, beantragt zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung nach § 361 Abs. 2 AO. Bleibt der Rechtsbehelf am Ende ohne Erfolg, fallen auf den ausgesetzten Betrag Aussetzungszinsen von 0,5 % pro vollem Monat an (§§ 237, 238 Abs. 1 AO).

Wann beginnt die Frist genau?

Mit der Bekanntgabe. Ein schriftlicher Bescheid, der im Inland durch die Post übermittelt wird, gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO); für elektronisch übermittelte Verwaltungsakte gilt dieselbe Frist (§ 122 Abs. 2a AO). Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO). Maßgeblich ist das Bescheiddatum auf dem Schreiben — rechnen Sie im Zweifel knapp.

Brauche ich für den Einspruch eine steuerberatende Person?

Nicht zwingend — Sie können den Einspruch selbst einlegen. Wer sich vertreten lassen möchte, ist auf die nach § 2 StBerG zur Hilfeleistung in Steuersachen befugten Personen angewiesen; ein Sachverständigenbüro darf die Wertermittlung erstellen, aber nicht steuerlich vertreten. In der Praxis ist die Arbeitsteilung üblich: Die Wertermittlung liefert die Begründung, die steuerliche Vertretung führt das Verfahren.

Was kostet das Verfahren?

Für das Einspruchsverfahren selbst erhebt die Finanzbehörde keine Gebühren. Kosten entstehen durch das, was Sie hinzuziehen: eine steuerberatende Vertretung, eine Wertermittlung oder ein Sachverständigengutachten. Erst im Klageverfahren vor dem Finanzgericht kommt ein echtes Kostenrisiko hinzu, weil die unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens trägt.

Quellen und Rechtsgrundlagen

  • § 347 AO — Statthaftigkeit des Einspruchs gegen Verwaltungsakte in Abgabenangelegenheiten Fundstelle
  • § 355 Abs. 1 AO — Einspruchsfrist: ein Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts Fundstelle
  • § 357 AO — Form des Einspruchs: schriftlich, elektronisch oder zur Niederschrift Fundstelle
  • § 122 Abs. 2 und 2a AO — Bekanntgabefiktion: vierter Tag nach Aufgabe zur Post beziehungsweise nach Absendung Fundstelle
  • § 108 Abs. 3 AO — Fristende an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag Fundstelle
  • § 110 AO — Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei unverschuldeter Fristversäumnis Fundstelle
  • § 164 Abs. 2 AO — Änderung einer unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Festsetzung Fundstelle
  • § 165 AO — Vorläufige Steuerfestsetzung Fundstelle
  • § 361 AO — Keine aufschiebende Wirkung des Einspruchs; Aussetzung der Vollziehung auf Antrag Fundstelle
  • §§ 237, 238 Abs. 1 AO — Aussetzungszinsen von 0,5 % für jeden vollen Monat Fundstelle
  • § 363 AO — Ruhen des Verfahrens bei anhängigen Musterverfahren Fundstelle
  • § 367 Abs. 2 AO — Erneute Prüfung in vollem Umfang; Verböserung nur nach Hinweis Fundstelle
  • § 47 Abs. 1 FGO — Klagefrist: ein Monat nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Fundstelle
  • § 81 Abs. 1 FGO — Beweiserhebung durch das Finanzgericht, auch durch Sachverständigengutachten Fundstelle
  • § 2 StBerG — Geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen nur durch befugte Personen Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 21.07.2020 — IX R 26/19 — BStBl II 2021, 372: Arbeitshilfe nicht bindend; im Streitfall Sachverständigengutachten Fundstelle
  • § 6 Abs. 1 ImmoWertV — Gleichrangigkeit der Wertermittlungsverfahren, Begründung der Verfahrenswahl Fundstelle
  • § 8 Abs. 3 ImmoWertV — Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Fundstelle

Redaktion Kaufpreisaufteilung-Online · fachlich verantwortlich: Architekt und Sachverständiger · ImmoWert Experts GmbH, HRB 36565 Amtsgericht Dresden · Stand: 22. September 2026 Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

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