Sachwertverfahren bei der Kaufpreisaufteilung erklärt

Wann das Sachwertverfahren gilt

Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Wert eines bebauten Grundstücks: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches davon zu wählen ist, richtet sich nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV — nach der Art des Objekts, den verfügbaren Daten und dem, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblich ist. Die Wahl ist zu begründen.

Der Bundesfinanzhof hat 2022 klargestellt, dass die drei Verfahren für die Kaufpreisaufteilung gleichrangig nebeneinanderstehen (IX R 12/21). Es gibt also keinen gesetzlichen Vorrang des Sachwertverfahrens. In der Praxis dominiert es trotzdem: Die BMF-Arbeitshilfe rechnet für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungseigentum im Sachwertverfahren, weil das Vergleichswertverfahren Vergleichsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses voraussetzt, die eine bundesweit einheitliche Tabellenrechnung nicht kennen kann. Wer diese Faktoren hat, kommt mit ihnen zu einem besseren Ergebnis.

Für vermietete Mehrfamilienhäuser greift dagegen das Ertragswertverfahren. Wenn Sie ein Einfamilienhaus gekauft haben, ist der folgende Rechenweg der, mit dem Ihr Finanzamt arbeitet.

Der Rechenweg, Schritt für Schritt

Die amtliche Anleitung zur Arbeitshilfe führt das Sachwertverfahren an einem durchgerechneten Beispiel vor. Wir übernehmen es hier unverändert, weil sich daran jede einzelne Stellschraube zeigen lässt.

Der Beispielfall: freistehendes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach- und Kellergeschoss, Kaufvertrag 2025, Baujahr 2002, 140 m² Wohnfläche, Grundstück 500 m² zu 250 €/m² Bodenrichtwert, zusätzlich 200 m² selbstständig nutzbare Teilfläche zu 63 €/m², Regionalfaktor 1,0, Sachwertfaktor 1,1, Kaufpreis 550.000 €.

Zwei Eigenheiten fallen auf. Erstens rundet die Arbeitshilfe nach jedem Zwischenschritt kaufmännisch auf ganze €/m²; wer in einem Zug durchrechnet, kommt auf abweichende Cent-Beträge. Zweitens wird der Sachwert am Ende nicht als Wert verwendet, sondern nur sein Verhältnis. Ob das Objekt nach der Rechnung 561.924 € wert ist, spielt keine Rolle — übertragen werden die Quoten auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis.

Woher die NHK 2010 kommen — und was sie nicht enthalten

Die Normalherstellungskosten 2010 stehen in Anlage 4 der ImmoWertV. Sie geben für jede Gebäudeart und jeden Ausstattungsstandard einen Kostenkennwert in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche an — bundesdurchschnittlich, bezogen auf das Preisniveau des Jahres 2010. Anlage 4 unterscheidet dabei sehr fein: vom freistehenden Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss über Doppel- und Reihenhäuser bis zum Reihenmittelhaus ohne Keller.

Die Bauform wirkt doppelt, nämlich über den Kostenkennwert und über den Umrechnungsfaktor von der Brutto-Grundfläche auf die Wohnfläche. Dieser Faktor reicht je nach Gebäudetyp etwa von 1,3 bis 3,9. Ein falsch gewählter Gebäudetyp verändert das Ergebnis deshalb nicht um ein paar Prozent, sondern um ein Vielfaches — das ist die häufigste vermeidbare Fehlerquelle in dieser Rechnung.

Drei Dinge stecken in den NHK 2010 ausdrücklich nicht:

• kein regionales Baukostenniveau. Die Werte sind Bundesdurchschnitt. Dass ein Handwerker in München anders kalkuliert als in der Uckermark, bildet erst der Regionalfaktor ab — und der steht mangels Angabe meist auf 1,0.
• keine objektspezifischen Merkmale. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs — alles besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV — bleiben nach den allgemeinen Hinweisen der amtlichen Anleitung unberücksichtigt.
• keine Aussage über den Markt. Herstellungskosten sind keine Preise. Die Brücke zum Markt schlägt allein der Sachwertfaktor.

Von 2010 auf das Kaufjahr kommt die Rechnung über den Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamts (Basis 2010 = 100). Für 2025 beträgt er 189,1 — die Baukosten haben sich seit 2010 also fast verdoppelt, und der größte Teil dieses Sprungs liegt in den Jahren ab 2021. Liegt für das Kaufjahr noch kein Jahresdurchschnitt vor, schreibt die Arbeitshilfe den letzten bekannten Wert fort.

Standardstufe und Baujahr

Anlage 4 ImmoWertV kennt fünf Standardstufen, von einfachster bis stark gehobener Ausstattung. Welche anzusetzen ist, leitet die Arbeitshilfe aus dem ursprünglichen Baujahr ab:

Das ist eine grobe Typisierung, und sie ist an dieser Stelle bewusst grob: Der Ausstattungsstandard soll den Zustand bei Errichtung abbilden, nicht den heutigen. Deshalb ist hier das ursprüngliche Baujahr maßgeblich und nicht ein fiktives Baujahr aus Modernisierungen. Modernisierungen wirken an einer anderen Stelle — über die Restnutzungsdauer.

Alterswertminderung und Mindest-Restnutzungsdauer

Der Alterswertminderungsfaktor nach § 38 ImmoWertV ist das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer stammt aus Anlage 1 ImmoWertV und beträgt für die hier relevanten Wohngebäudearten 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer ergibt sich zunächst als Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter, wobei das Alter aus dem Jahr des Kaufvertragsabschlusses und dem Baujahr gebildet wird.

Im Beispielfall: 80 − 23 = 57 Jahre Restnutzungsdauer, Faktor 57/80 = 0,7125. Von den fortgeschriebenen 3.742 €/m² bleiben damit 2.666 €/m² typisierte Herstellungskosten.

Zwei Korrekturen greifen in diese Formel ein:

1. Modernisierungen können nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV zu einer verlängerten Restnutzungsdauer und damit rechnerisch zu einem fiktiven Baujahr führen. Bewertet werden Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau, Wärmedämmung und Grundrissänderungen über ein Punktesystem.
2. Die Mindest-Restnutzungsdauer von 30 % der Gesamtnutzungsdauer. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer sind das 24 Jahre. Sie greift ab einem Gebäudealter von 56 Jahren — von da an verändert zusätzliches Alter das Ergebnis nicht mehr. Bei Altbauten liegt die typisierte Rechnung deshalb systematisch an dieser Kante, und die Kante ist eine Setzung des Modells, keine Aussage über Ihr Gebäude.

Umgekehrt kann eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zu einer höheren Abschreibung führen — das ist eine steuerrechtliche Frage und von der Bewertungssystematik der ImmoWertV zu trennen.

Regionalfaktor und Sachwertfaktor: die beiden fehlenden Stellschrauben

Am Ende des Rechenwegs stehen zwei Multiplikatoren, die beide vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss kommen und die beide über das Ergebnis entscheiden.

Der Regionalfaktor nach § 36 ImmoWertV passt die bundesdurchschnittlichen Herstellungskosten an das örtliche Baukostenniveau an. Der Sachwertfaktor nach § 39 ImmoWertV — auch Marktanpassungsfaktor genannt — bringt den rein kostenorientierten vorläufigen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Im Beispielfall hebt ein Sachwertfaktor von 1,1 den Wert um rund 51.000 €; ein Faktor von 1,4, wie er in nachgefragten Lagen vorkommt, hätte eine erheblich andere Quote zur Folge.

Liegen diese beiden Werte nicht vor, rechnet die Arbeitshilfe mit 1,0 weiter — ohne Hinweis darauf, dass damit eine Annahme und keine Ermittlung in der Rechnung steckt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 genau diesen Punkt aufgegriffen und die Arbeitshilfe unter anderem wegen des fehlenden Orts- beziehungsweise Regionalisierungsfaktors als nicht bindend bezeichnet (IX R 26/19). Für Beteiligte und Gericht ist sie eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist; bestehen Zweifel, ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.

Praktisch heißt das: Das Sachwertverfahren ist nicht falsch, aber es ist ein Modell. Es beschreibt ein Normobjekt am Ort des Bundesdurchschnitts. Je weiter Ihr Objekt davon entfernt ist — alte Bausubstanz, teure Lage, großes Grundstück, besondere Merkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV —, desto größer ist der Abstand zwischen Modell und Fall. Dieser Beitrag erklärt die Methode; er ist keine steuerliche Beratung und ersetzt keine Wertermittlung für Ihr Objekt.