Kürzere Nutzungsdauer nachweisen: was jetzt gilt

Was § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt

Die Prozentsätze des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG sind Typisierungen. Hinter 3 % stehen rechnerisch 33 Jahre, hinter 2 % 50 Jahre, hinter 2,5 % 40 Jahre. Satz 2 lässt davon eine Ausnahme zu: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.

Der Satz ergibt sich dann unmittelbar aus der verbleibenden Dauer: 30 Jahre bedeuten 3,33 %, 25 Jahre 4 %, 20 Jahre 5 %. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € ist das der Unterschied zwischen 6.000 € und 12.000 € Abschreibung im Jahr — jedes Jahr, über die gesamte Restnutzungsdauer.

Zwei Dinge gehören zum Verständnis dazu. Erstens ist Satz 2 ein Wahlrecht: Das Gesetz sagt „können“, nicht „müssen“. Zweitens trägt der Steuerpflichtige die Darlegungs- und Feststellungslast. Wer die kürzere Nutzungsdauer will, muss sie begründen — das Finanzamt muss nicht widerlegen.

Gemeint ist mit Nutzungsdauer der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Bestimmt wird er durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können — etwa eine befristete Baugenehmigung oder die Restlaufzeit eines Erbbaurechts.

Die Rechtsprechung: IX R 25/19 und IX R 14/23

Zwei Entscheidungen des IX. Senats bilden zusammen den Rahmen, und sie zeigen in entgegengesetzte Richtungen.

BFH, 28.07.2021, IX R 25/19 hat die Tür geöffnet: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Erforderlich ist, dass die Darlegungen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten geben und der Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung im Wege der Schätzung mit hinreichender Sicherheit bestimmt werden kann. Ein Bausubstanzgutachten ist ausdrücklich nicht Voraussetzung.

BFH, 23.01.2024, IX R 14/23 hat die Grenze gezogen: Der bloße Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der jeweils maßgeblichen Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen. Zugleich hat der Senat bestätigt, dass sich der Steuerpflichtige auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer berufen kann, wenn diese kürzer ist als die technische.

Übersetzt heißt das: Methodenfreiheit ja, Modellübernahme nein. Wer ein Modell verwendet, muss zeigen, warum dessen Ergebnis für dieses Gebäude zutrifft. Weitere Entscheidungen, auf die es bei der Aufteilung und der Abschreibung ankommt, sind in der Übersicht zur Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung zusammengestellt.

Das aufgehobene BMF-Schreiben und was das ändert

Nach dem Urteil IX R 25/19 reagierte die Verwaltung mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, BStBl I 2023, 332). Es stellte eigene Anforderungen an den Nachweis auf und verlangte im Regelfall ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. In der Praxis wirkte das als Zugangshürde.

Mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (IV C 3 - S 2196/00040/006/008) wurde das Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Die dort aufgestellten Anforderungen sind damit nicht mehr anzuwenden; maßgeblich sind wieder der Gesetzeswortlaut und die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Was sich dadurch ändert, lässt sich klar abgrenzen. Erleichtert wurde die Frage wer: Die Beschränkung auf zwei Qualifikationsformen ist entfallen, andere geeignete technische oder wirtschaftliche Gutachten kommen wieder in Betracht. Unverändert bleibt die Frage wie gut: Die inhaltlichen Maßstäbe kommen aus den beiden BFH-Urteilen, und die hat die Aufhebung nicht berührt. Wer daraus schließt, der Nachweis sei nun eine Formsache, liest das Schreiben falsch herum.

Restnutzungsdauer nach ImmoWertV Anlage 2

Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (BGBl. I 2021, 2820) enthält ein Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen. Es vergibt Punkte für acht Modernisierungselemente, höchstens 20:

Aus der Punktzahl leitet die Verordnung den Modernisierungsgrad ab: 0 bis 1 Punkt bedeutet nicht modernisiert, 2 bis 5 Punkte kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung, 6 bis 10 Punkte einen mittleren Modernisierungsgrad, 11 bis 17 Punkte überwiegend modernisiert, 18 bis 20 Punkte umfassend modernisiert. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind.

Das Modell streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 % der Gesamtnutzungsdauer. Bei kernsanierten Objekten sind bis zu 90 % möglich; dann ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen, und verbliebene alte Bausubstanz ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.

Entscheidend ist der Satz, mit dem die Anlage selbst beginnt: Die Verwendung des Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Genau darauf läuft auch IX R 14/23 hinaus. Der Modellwert ist eine Größe der Verkehrswertermittlung — er beschreibt, wie der Markt ein modernisiertes Gebäude einordnet, nicht wie lange dieses Gebäude steuerlich genutzt werden kann.

Zusammenspiel mit der Kaufpreisaufteilung

Die Restnutzungsdauer wirkt an zwei Stellen, und es lohnt, sie auseinanderzuhalten.

In der Aufteilung bestimmt das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer die Alterswertminderung des Gebäudes im Sachwertverfahren. Je höher die Restnutzungsdauer, desto höher der Gebäudesachwert — und desto höher der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Modernisierungen wirken hier zu Ihren Gunsten.

Beim AfA-Satz ist es umgekehrt: Je kürzer die tatsächliche Nutzungsdauer, desto höher der Prozentsatz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Hier wirkt ein schlechter Zustand zu Ihren Gunsten.

Das ist kein Widerspruch, weil beide Größen verschiedene Fragen beantworten. Die Aufteilung bildet den Wert am Stichtag ab; die AfA bildet die Nutzung in der Zukunft ab. Es ist aber auch keine Einladung, beides gleichzeitig maximal auszureizen. Wer in derselben Steuererklärung ein umfassend modernisiertes Gebäude mit hohem Gebäudewertanteil und zugleich eine stark verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer geltend macht, sollte erklären können, warum sich beides nicht ausschließt. Genau diese Begründung am konkreten Objekt ist es, die der BFH in IX R 14/23 verlangt.

Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtslage und die Fundstellen wieder. Ob in einem konkreten Fall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer vorliegt und wie sie darzulegen ist, hängt vom Gebäude ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht.