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AfA-Satz für Immobilien: 2, 2,5 oder 3 Prozent?

9 Minuten Lesezeit

Kurz gesagt

Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde — nicht das Jahr, in dem Sie gekauft haben. Fertigstellung nach dem 31.12.2022: 3 %. Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023: 2 %. Fertigstellung vor dem 01.01.1925: 2,5 %. Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, gilt bei einem Bauantrag nach dem 31.03.1985 ein Satz von 3 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG).

Der Satz ist nicht wählbar; er ergibt sich aus dem Gesetz. Wählbar ist nur die Ausnahme: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegt, schreibt entsprechend schneller ab (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Und wichtig für die Höhe des Abzugs ist nicht allein der Prozentsatz, sondern die Bemessungsgrundlage — also der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises.

Warum das Fertigstellungsjahr zählt

§ 7 Abs. 4 EStG knüpft den AfA-Satz an die Fertigstellung des Gebäudes. Nicht an Ihren Kaufvertrag, nicht an den Übergang von Nutzen und Lasten, nicht an den Grundbucheintrag. Wer 2026 ein 1998 bezugsfertig gewordenes Haus erwirbt, schreibt mit 2 % ab — genau wie der Voreigentümer und wie dessen Vorgänger.

Fertiggestellt ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist, also wenn den künftigen Bewohnern zugemutet werden kann, es zu benutzen (H 7.4 EStH). Das ist ein tatsächlicher Zustand und keine Formalie: Es kommt weder auf die Bauabnahme noch auf die Anmeldung beim Grundbuchamt an.

Das Zweite, was oft durcheinandergerät: Der Erwerber tritt nicht in die Abschreibung des Voreigentümers ein. Er beginnt mit seinen eigenen Anschaffungskosten neu — aber mit demselben Prozentsatz. Ein 1960 fertiggestelltes Mietshaus wird auch dann mit 2 % abgeschrieben, wenn es zum fünften Mal den Eigentümer wechselt und beim Voreigentümer rechnerisch längst abgeschrieben war.

Bemessungsgrundlage ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der auf das Gebäude entfallende Teil davon, einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Damit entscheidet die Kaufpreisaufteilung über den Betrag, auf den der Prozentsatz überhaupt angewendet wird — und sie wirkt ungleich stärker als die Frage, ob 2 oder 3 Prozent gelten.

Die vier Sätze des § 7 Abs. 4 EStG

Das Gesetz kennt vier Fälle. Sie schließen einander aus; geprüft wird von oben nach unten.

Fall Satz Rechnerische Dauer Fundstelle
Gebäude im Betriebsvermögen, das nicht Wohnzwecken dient, Bauantrag nach dem 31.03.1985 3 % 33 Jahre § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
Alle übrigen Gebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 % 33 Jahre Satz 1 Nr. 2 Buchst. a
Alle übrigen Gebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 2 % 50 Jahre Satz 1 Nr. 2 Buchst. b
Alle übrigen Gebäude, Fertigstellung vor dem 01.01.1925 2,5 % 40 Jahre Satz 1 Nr. 2 Buchst. c

Der Sprung von 2 auf 3 % für Fertigstellungen ab 2023 ist die jüngste Änderung; er gilt unabhängig davon, wann das Gebäude gekauft wurde. Der Satz von 2,5 % für Gebäude aus der Zeit vor 1925 ist keine Vergünstigung für Altbauten, sondern folgt derselben Logik: Der Gesetzgeber unterstellt diesen Gebäuden eine kürzere verbleibende Nutzungsdauer.

Für Eigentumswohnungen gilt nichts Eigenes — der Satz folgt der Fertigstellung des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt. Wie die Aufteilung des Kaufpreises bei Wohnungseigentum im Einzelnen läuft, steht auf der Seite zur Kaufpreisaufteilung bei einer Eigentumswohnung.

Gebäude im Betriebsvermögen

Nummer 1 des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist der einzige Fall, der nicht an die Fertigstellung anknüpft, sondern an den Bauantrag. Sie verlangt drei Dinge zugleich: Das Gebäude gehört zu einem Betriebsvermögen, es dient nicht Wohnzwecken, und der Bauantrag wurde nach dem 31.03.1985 gestellt. Dann sind es 3 %.

Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung spielt diese Nummer keine Rolle — ihre Objekte gehören zum Privatvermögen. Auch eine Halle oder ein Ladenlokal im Privatvermögen fällt deshalb unter Nummer 2 und damit unter die Fertigstellungssätze. Umgekehrt bleibt es bei einer vermieteten Wohnung im Betriebsvermögen bei Nummer 2, weil sie Wohnzwecken dient.

Ein Sonderfall betrifft ältere Bestände: Für Gebäude, deren Bauantrag oder obligatorischer Vertrag in bestimmte Zeitfenster bis 2005 fällt, erlaubte § 7 Abs. 5 EStG degressive Staffelsätze. Diese Wahl traf, wer damals hergestellt oder angeschafft hat; ein späterer Käufer kann sie nicht übernehmen. Er beginnt mit seinen eigenen Anschaffungskosten und dem linearen Satz.

Kürzere Nutzungsdauer als Ausnahme

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt höhere Absetzungen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Typisierung — also weniger als 33, 50 beziehungsweise 40 Jahre. Der Satz ergibt sich dann rechnerisch aus der verbleibenden Nutzungsdauer: 25 Jahre bedeuten 4 %.

Die Anforderungen kommen aus der Rechtsprechung. Der BFH lässt jede Darlegungsmethode zu, die im Einzelfall geeignet erscheint, den erforderlichen Nachweis zu führen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung (BFH, 28.07.2021, IX R 25/19). Er hat aber ebenso entschieden, dass der bloße Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht genügt (BFH, 23.01.2024, IX R 14/23). Gebraucht wird eine Begründung am konkreten Objekt.

Zeitanteilige AfA im Kaufjahr

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nicht in voller Höhe. Sie vermindert sich um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung vorangeht (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Maßgeblich ist dabei nicht der Notartermin, sondern der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Ein Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 €, Fertigstellung 1998, also 2 % — das sind 6.000 € im vollen Jahr. Geht das Objekt zum 1. Oktober über, sind im ersten Jahr drei Zwölftel anzusetzen, also 1.500 €. Ab dem Folgejahr gilt der volle Betrag.

Was passiert, wenn Sie wieder verkaufen

Im Jahr der Veräußerung läuft die AfA ebenfalls zeitanteilig — bis einschließlich des Monats, in dem das Objekt übergeht. Danach ist Schluss, unabhängig davon, ob die Bemessungsgrundlage rechnerisch aufgebraucht ist.

Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Zehnjahreszeitraum, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Dann wirkt die AfA ein zweites Mal, und zwar gegen Sie: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Absetzungen, die Sie in Anspruch genommen haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn fällt entsprechend höher aus. Außerhalb der Zehnjahresfrist bleibt der Vorgang bei Privatpersonen unberücksichtigt, und die AfA bleibt endgültig.

Für den Käufer beginnt alles von vorn. Er setzt seine eigenen Anschaffungskosten an, teilt sie neu auf Boden und Gebäude auf und wendet denselben Prozentsatz an, der sich aus dem Fertigstellungsjahr ergibt. Das ist der Grund, warum die Kaufpreisaufteilung bei jedem Eigentümerwechsel neu verhandelt wird — und warum sie über die gesamte Haltedauer die wichtigere Stellschraube ist.

Dieser Beitrag ordnet die gesetzlichen Sätze und ihre Fundstellen. Welcher Satz für ein konkretes Objekt gilt und ob eine kürzere Nutzungsdauer in Betracht kommt, ist im Einzelfall zu prüfen; eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht.

Häufige Fragen

Kann ich zwischen 2 und 3 Prozent wählen?

Nein. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ordnet jedem Gebäude anhand von Fertigstellung, Nutzung und Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen genau einen Satz zu. Ein Wahlrecht besteht nur bei der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach Satz 2 — und auch dort nur, wenn sie tatsächlich kürzer ist und dargelegt werden kann.

Ändert eine Sanierung den AfA-Satz?

Nein, der Prozentsatz richtet sich weiter nach dem Fertigstellungsjahr. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen aber die Bemessungsgrundlage: Die weitere AfA bemisst sich nach den ursprünglichen, um die nachträglichen Kosten erhöhten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem bisherigen Prozentsatz (R 7.4 Abs. 9 EStR). Im Jahr der Entstehung werden die nachträglichen Kosten so behandelt, als wären sie zu Beginn des Jahres angefallen.

Zählt das Baujahr aus dem Exposé?

Maßgeblich ist die Fertigstellung, und ein Gebäude ist fertiggestellt, wenn es bezugsfertig ist — also wenn den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, es zu benutzen (H 7.4 EStH). Ein Baujahr aus dem Exposé ist dafür kein Nachweis. Belastbar sind die Bauakte, die Abnahme, der Grundsteuermessbescheid oder die Angaben im Kaufvertrag.

Gilt für Eigentumswohnungen ein eigener Satz?

Nein. Die Wohnung ist ein selbständiges Wirtschaftsgut, aber der Satz richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes, in dem sie liegt. Eine 2021 aus einem Altbau von 1910 herausgeteilte Wohnung wird nicht dadurch zum Neubau — entscheidend bleibt die Bezugsfertigkeit des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt der Aufteilung in Wohnungseigentum.

Was gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden?

Für die Altbausubstanz bleibt es beim Satz nach § 7 Abs. 4 EStG. Zusätzlich gibt es für bestimmte Baumaßnahmen an einem Baudenkmal erhöhte Absetzungen: im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 %, in den vier Jahren danach bis zu 7 % der begünstigten Herstellungskosten (§ 7i EStG); eine entsprechende Regelung gilt für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Beides setzt eine Bescheinigung der zuständigen Behörde voraus.

Und die degressive AfA?

§ 7 Abs. 5a EStG erlaubt für Wohngebäude 5 % vom jeweiligen Restwert, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde. Beim Kauf greift die Regelung nur, wenn der Vertrag in dasselbe Fenster fällt und im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Für den Kauf einer gebrauchten Immobilie kommt sie deshalb nicht in Betracht.

Quellen und Rechtsgrundlagen

  • § 7 Abs. 4 EStG — AfA-Sätze für Gebäude; Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 Buchstaben a bis c, Satz 2 kürzere tatsächliche Nutzungsdauer Fundstelle
  • § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG — Zeitanteilige AfA im Jahr der Anschaffung oder Herstellung, monatsgenau Fundstelle
  • § 7 Abs. 5 EStG — Degressive Staffelsätze für Gebäude in den Altfällen bis 2005 Fundstelle
  • § 7 Abs. 5a EStG — Degressive AfA für Wohngebäude, 5 % vom Restwert, Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029 Fundstelle
  • R 7.4 und H 7.4 EStH — Höhe der AfA: Bezugsfertigkeit, nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten (R 7.4 Abs. 9) Fundstelle
  • § 7h und § 7i EStG — Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmalen Fundstelle
  • § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG — Die Anschaffungskosten mindern sich beim privaten Veräußerungsgeschäft um die in Anspruch genommene AfA Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 28.07.2021 — IX R 25/19 — BFH/NV 2022, 108: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, jede geeignete Darlegungsmethode Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 23.01.2024 — IX R 14/23 — Der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 21.07.2020 — IX R 26/19 — BStBl II 2021, 372: Die Arbeitshilfe des BMF ist für Beteiligte und Gericht nicht bindend Fundstelle

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