Degressive AfA für Wohngebäude: 5 Prozent nach § 7 EStG

Was degressive AfA bedeutet

Die lineare AfA zieht jedes Jahr denselben Betrag ab. Die degressive AfA zieht jedes Jahr denselben Prozentsatz vom jeweiligen Restwert ab — der Betrag fällt also von Jahr zu Jahr. § 7 Abs. 5a Satz 4 EStG nennt dafür einen unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert.

Was das ausmacht, zeigt ein Neubau mit einem Gebäudeanteil von 500.000 €. Linear wären es 3 %, also 15.000 € im Jahr. Degressiv sieht es so aus:

In den ersten fünf Jahren summiert sich die degressive AfA auf 113.109,54 € gegenüber 75.000 € linear. Das ist kein zusätzlicher Abzug, sondern ein Vorziehen: Über die gesamte Nutzungsdauer bleibt die Summe die Bemessungsgrundlage, also der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Vorteil ist ein Zins- und Progressionseffekt, kein größerer Topf.

Im ersten Jahr wird auch degressiv monatsgenau gerechnet: § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG gilt entsprechend (§ 7 Abs. 5a Satz 5 EStG). Und solange degressiv abgeschrieben wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ausgeschlossen (Satz 6).

Die Voraussetzungen im Einzelnen

§ 7 Abs. 5a Satz 1 EStG verlangt mehrere Merkmale gleichzeitig. Fehlt eines, scheidet die degressive AfA aus:

• Das Gebäude liegt in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat, auf den das EWR-Abkommen angewendet wird.
• Es dient Wohnzwecken — und zwar nur, soweit es das tut.
• Es wurde vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft.
• Im Herstellungsfall: Der Beginn der Herstellung liegt nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Als Beginn gilt das Datum in der nach Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige (Satz 2).
• Im Anschaffungsfall: Der obligatorische Vertrag wurde nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossen.

Die degressive AfA tritt dabei an die Stelle des linearen Satzes von 3 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG. Sie ist ein Wahlrecht, keine Pflicht.

Herstellung oder Anschaffung: der Unterschied

An dieser Stelle entscheidet sich in der Praxis fast alles. Herstellung heißt: Sie bauen — auf eigenem Grundstück, auf eigene Rechnung, als Bauherr. Dann zählt allein der Baubeginn im Zeitfenster.

Anschaffung heißt: Sie kaufen ein Gebäude, das ein anderer errichtet hat oder errichtet. Hier müssen zwei Bedingungen zusammenkommen. Erstens muss der Kaufvertrag im selben Zeitfenster rechtswirksam geschlossen worden sein. Zweitens — und das ist die Hürde, an der die meisten Fälle scheitern — muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Ein Beispiel: Eine Neubauwohnung wird im November 2026 bezugsfertig. Wer sie mit Übergang zum 01.12.2026 übernimmt, ist im Jahr der Fertigstellung angeschafft und kann — die übrigen Merkmale vorausgesetzt — degressiv abschreiben. Wer denselben Vertrag mit Übergang zum 15.01.2027 abschließt, kann es nicht. Ein Monat Unterschied, und die Regelung greift nicht mehr.

Wann sich der Wechsel zur linearen AfA lohnt

Der Übergang von den fallenden zu gleichen Jahresbeträgen ist ausdrücklich zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Nach dem Wechsel bemisst sich die weitere AfA vom Restwert und dem nach Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz (Satz 8) — der Restwert wird also gleichmäßig auf die verbleibenden Jahre verteilt.

Daraus ergibt sich der rechnerisch richtige Zeitpunkt von selbst. Der Wechsel bringt mehr, sobald die gleichmäßige Verteilung des Restwerts über 5 % des Restwerts liegt — also sobald die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt. Bei einem Neubau mit einer typisierten Nutzungsdauer von 33 Jahren ist dieser Punkt nach 13 vollen Jahren erreicht: Dann stehen noch 20 Jahre aus, lineare und degressive AfA sind gleich hoch, und ab dem Jahr darauf ist die lineare höher.

Kombination mit § 7b EStG

Neben der regulären Abschreibung gibt es für den Mietwohnungsneubau eine Sonderabschreibung: bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren (§ 7b EStG). Ihre Voraussetzungen sind eigenständig und deutlich enger:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (für das ältere Zeitfenster: nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022).
• Baukostenobergrenze 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche; die förderfähige Bemessungsgrundlage beträgt höchstens 4.000 € je Quadratmeter (im älteren Zeitfenster 3.000 € beziehungsweise 2.000 €).
• Für das neuere Zeitfenster: Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen und entsprechend zertifiziert sein.
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

Ob die Sonderabschreibung neben der degressiven AfA in Anspruch genommen werden kann, ist nicht eindeutig geregelt. In der Beraterliteratur wird die Kombination überwiegend für zulässig gehalten; § 7a Abs. 4 EStG bestimmt dagegen dem Wortlaut nach, dass bei Wirtschaftsgütern, für die Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden, die Absetzungen für Abnutzung nach § 7 Abs. 1 oder 4 vorzunehmen sind — und Absatz 5a steht dort nicht. Das ist eine Frage, die vor der Entscheidung mit dem Steuerberater zu klären ist; eine gefestigte Verwaltungsanweisung dazu ist uns nicht bekannt.

Für Kapitalanleger, die einen Neubau mit mehreren Wohnungen errichten, lohnt in diesem Zusammenhang auch ein Blick auf die Aufteilung selbst — die Systematik beim Mehrfamilienhaus unterscheidet sich von der beim Einfamilienhaus.

Warum der Bestandskauf ausscheidet

Fassen wir zusammen, was für die typische Kaufsituation gilt: Wer eine vermietete Bestandswohnung oder ein bestehendes Mietshaus erwirbt, hat das Gebäude weder hergestellt noch im Jahr seiner Fertigstellung angeschafft. Beide Alternativen des § 7 Abs. 5a Satz 1 EStG sind damit verschlossen. Es bleibt bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.

Das ist kein Grund zur Resignation, sondern eine Verschiebung der Aufmerksamkeit. Für den Bestandskäufer sind zwei andere Stellschrauben offen. Die erste ist die Bemessungsgrundlage: Wie hoch der Gebäudeanteil des Kaufpreises ausfällt, wirkt jedes Jahr und über die gesamte Haltedauer — und stärker, als der Unterschied zwischen 2 und 3 Prozent es je könnte. Die zweite ist die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, die gerade bei älteren Gebäuden in Betracht kommt.

Dieser Beitrag gibt die gesetzlichen Voraussetzungen und ihre Fundstellen wieder. Ob sie in einem konkreten Fall vorliegen — insbesondere beim Baubeginn, beim Anschaffungszeitpunkt und bei der Zertifizierung nach § 7b EStG — ist im Einzelfall zu prüfen. Eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht.