Kaufpreisaufteilung beim Mehrfamilienhaus

Warum hier der Ertrag zählt

Ein Mehrfamilienhaus wird nicht gekauft, weil es schön ist, sondern weil es Miete abwirft. Die Wertermittlung bildet das nach: Für Mietwohngrundstücke rechnet die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums im Ertragswertverfahren nach den §§ 28 ff. ImmoWertV, nicht im Sachwertverfahren wie beim Einfamilienhaus.

Der Unterschied ist grundsätzlich. Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute zu errichten, abzüglich Alterswertminderung? Das Ertragswertverfahren fragt: Welcher Kapitalwert steckt in den Erträgen, die das Gebäude über seine Restnutzungsdauer noch abwirft? Für die Kaufpreisaufteilung folgt daraus eine andere Rechenkette — aber derselbe Schluss: Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183), und abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil.

Eine Besonderheit des Ertragswertverfahrens sollten Sie von Anfang an kennen: Der Bodenwert geht zweimal in die Rechnung ein — einmal als eigener Wert und einmal als Verzinsung, die vom Reinertrag abgezogen wird. Je teurer das Grundstück, desto weniger Ertrag bleibt rechnerisch für das Gebäude übrig. Das ist der Hebel, an dem beim Mehrfamilienhaus fast alles hängt.

Die Angaben, die Sie brauchen

• Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklercourtage.
• Jahr des Kaufvertragsabschlusses, nicht des Nutzen- und Lastenwechsels.
• Ursprüngliches Baujahr, also das Jahr der Bezugsfertigkeit.
• Wohn- und Nutzfläche des gesamten Gebäudes.
• Grundstücksfläche laut Kaufvertrag und der Bodenrichtwert zum Vertragsdatum (§ 196 Abs. 1 BauGB).
• Zahl der Wohn- und Nutzeinheiten — sie steuert die Verwaltungskosten.
• Monatliche Nettokaltmiete aller Einheiten zusammen.
• Liegenschaftszinssatz vom Gutachterausschuss; ohne eigenen Wert greift für Kaufverträge ab 2023 der typisierte Satz.

Ist die Zahl der Einheiten nicht bekannt, schätzt die Arbeitshilfe sie aus der Wohnfläche: Sie rechnet mit rund 94 m² je Einheit, dem bundesdurchschnittlichen Wert des Statistischen Bundesamts. Bei kleinteiligen Objekten unterschätzt das die Verwaltungskosten deutlich — acht Zweizimmerwohnungen mit je 55 m² kosten mehr Verwaltung als vier Wohnungen mit je 110 m².

Das amtliche Beispiel Schritt für Schritt

Die amtliche Anleitung führt für Mietwohngrundstücke ein vollständig durchgerechnetes Beispiel (Beispiel II, Seiten 6 bis 9). Es ist hier mit allen Zwischenwerten wiedergegeben und nachgerechnet.

Der Fall:

• Mietwohngrundstück, Kaufvertrag 2025, Baujahr 1981
• Wohnfläche 800 m² in 9 Wohneinheiten
• Grundstück 1.000 m², Bodenrichtwert 380 €/m²
• Nettokaltmiete 5.000 € monatlich
• Liegenschaftszinssatz 3,5 Prozent
• Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten: 1.100.000 €

Das Ergebnis: Von 1.100.000 € entfallen nach der Methode der Arbeitshilfe 62,39 Prozent (686.305 €) auf das Gebäude und 37,61 Prozent (413.695 €) auf den Grund und Boden. Bei einem Baujahr von 1981 gilt ein AfA-Satz von 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) — rund 13.726 € Abschreibung je Jahr.

Ein Wort zur Rundung: Die gedruckte Anleitung weist an dieser Stelle gerundete Quoten von 37,6 und 62,4 Prozent aus und leitet daraus 413.600 € und 686.400 € ab. Die Rechnung oben führt die ungerundete Quote weiter und kommt deshalb auf wenige hundert Euro andere Beträge. Der ungerundete Weg ist der genauere und gegenüber dem Finanzamt begründbare.

Bewirtschaftungskosten im Einzelnen

Die Bewirtschaftungskosten sind der Posten, den Käufer am häufigsten unterschätzen — im Beispiel sind es 15.631 € und damit 26,05 Prozent des Rohertrags. Die Arbeitshilfe rechnet sie nicht aus Ihren tatsächlichen Kosten, sondern aus Modellansätzen. Für Wohnnutzung gelten für Kaufverträge des Jahres 2025 diese Werte:

Diese Beträge sind Jahreswerte und werden jährlich fortgeschrieben; maßgeblich ist das Jahr des Kaufvertrags. Für gewerblich genutzte Flächen gelten andere Sätze: Verwaltung 3 Prozent und Mietausfallwagnis 4 Prozent des jeweiligen Rohertrags, die Instandhaltung in voller Höhe der Wohnnutzungssätze. Bei einem gemischt genutzten Objekt wird beides anteilig gerechnet.

Wichtig für das Verständnis: Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden, tauchen hier nicht auf — sie sind bereits dadurch berücksichtigt, dass mit der Nettokaltmiete gerechnet wird. Doppelt abgezogen werden dürfen sie nicht.

Liegenschaftszinssatz und Barwertfaktor

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Liegt für Ihre Lage kein Wert vor, verwendet die Arbeitshilfe für Kaufverträge ab dem 1. Januar 2023 typisierte Sätze in Anlehnung an § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG:

Der Barwertfaktor beantwortet die Frage, was ein über 36 Jahre laufender jährlicher Ertrag heute wert ist. Die Formel des § 34 Abs. 2 ImmoWertV lautet mit q = 1 + Zinssatz und n = Restnutzungsdauer: (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)). Für 36 Jahre und 3,5 Prozent ergibt das 20,2905 — jeder Euro Gebäudereinertrag ist also rund 20,29 € Gebäudeertragswert wert.

Der Zinssatz wirkt dabei doppelt und gegenläufig: Ein höherer Satz erhöht die Bodenwertverzinsung und senkt damit den Gebäudereinertrag, und er senkt zugleich den Barwertfaktor. Beide Effekte ziehen den Gebäudeanteil nach unten.

Restnutzungsdauer und Modernisierung

Die Gesamtnutzungsdauer eines Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer ist zunächst die Differenz zum Gebäudealter — im Beispiel 36 Jahre. Sie verlängert sich aber, wenn das Gebäude wesentlich modernisiert wurde. Anlage 2 ImmoWertV bewertet dafür acht Modernisierungselemente mit bis zu 20 Punkten und leitet daraus ein fiktives Baujahr ab.

Was das bewirkt, zeigt das Beispiel: Verlängert eine umfassende Modernisierung die Restnutzungsdauer von 36 auf 50 Jahre, steigt der Barwertfaktor von 20,2905 auf 23,4556 und der Gebäudeertragswert von 630.406 € auf 728.742 €. Der Gebäudeanteil wächst damit von 62,39 auf 65,73 Prozent — bei 1.100.000 € Kaufpreis rund 36.700 € mehr Abschreibungsvolumen.

Nach unten ist die Restnutzungsdauer begrenzt: Sie beträgt mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also 24 Jahre. Ab einem Gebäudealter von 56 Jahren wirkt sich weiteres Altern in der typisierten Rechnung deshalb nicht mehr aus — ein Haus von 1960 und eines von 1930 werden gleich behandelt. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich steuerlich gesondert nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG); das ist eine andere Frage als die Aufteilung selbst.

Wo die Rechnung kippt

Drei Größen entscheiden über das Ergebnis, und zwei davon sind Fremdwerte, die Sie nicht selbst bestimmen. Die folgende Tabelle variiert im amtlichen Beispiel jeweils nur eine Größe und lässt alles andere unverändert:

Ein Prozentpunkt Liegenschaftszins verschiebt den Gebäudeanteil um rund sechs Prozentpunkte. Und eine um ein Fünftel niedrigere Miete — etwa weil eine Wohnung leer steht und deshalb nicht die übliche, sondern gar keine Miete angesetzt wurde — drückt den Gebäudeanteil um mehr als elf Prozentpunkte. Deshalb sind die beiden häufigsten Fehler beim Mehrfamilienhaus: ein aus dem Internet übernommener Zinssatz und ein Rohertrag, der Leerstand oder verbilligte Vermietung an Angehörige ungeprüft übernimmt.

Grenzen der typisierten Rechnung

Die Rechnung oben ist eine Orientierung, kein Gutachten. Vier Punkte begrenzen ihre Aussagekraft:

1. Objektspezifische Merkmale fehlen vollständig. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wohnungsbindungen, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs — alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV — bleiben nach der amtlichen Anleitung ausdrücklich unberücksichtigt. Gerade beim Mehrfamilienhaus ist das gravierend: Ein Objekt mit 40 Jahre alter Heizung und unsanierter Fassade rechnet sich hier wie ein gepflegtes.
2. Die Bewirtschaftungskosten sind Modellansätze. Sie bilden Ihr Objekt nicht ab, sondern einen Durchschnitt. Dieselbe Pauschale trifft die gut verwaltete Anlage und die mit hoher Fluktuation.
3. Der Liegenschaftszinssatz ist typisiert. Ohne Wert vom Gutachterausschuss rechnet die Arbeitshilfe mit einem bundeseinheitlichen Satz — obwohl sich gerade dieser Wert regional stark unterscheidet. Der Bundesfinanzhof hat die fehlende Regionalisierung der Arbeitshilfe 2020 ausdrücklich beanstandet (IX R 26/19).
4. Das Ergebnis ist widerlegbar — und darf widerlegt werden. Die Arbeitshilfe ist nach ihrer eigenen Anleitung eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Sie ist für Beteiligte und Gericht nicht bindend; bei Zweifeln ist das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19).

Wie die Aufteilung bei anderen Objektarten läuft, steht auf den Seiten zur Eigentumswohnung und zum Einfamilienhaus. Die maßgeblichen Entscheidungen sind in der Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung zusammengestellt; wie die amtliche Datei aufgebaut ist, erklärt die Seite zur BMF-Arbeitshilfe.

Einordnung dieser Seite

Die Beispielrechnung bildet die typisierte Methode der BMF-Arbeitshilfe nach. Sie ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine steuerliche Beratung. Ein Sachverständigengutachten unterscheidet sich davon nicht in der Rechengenauigkeit, sondern in der Grundlage: Es würdigt die objektspezifischen Merkmale, die die Typisierung auslässt, setzt marktabgeleitete statt typisierter Parameter an und begründet die Wahl des Wertermittlungsverfahrens am konkreten Objekt.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Redaktion Kaufpreisaufteilung-Online · fachlich verantwortlich: Architekt und Sachverständiger · ImmoWert Experts GmbH, HRB 36565 Amtsgericht Dresden · Stand: 14. September 2026 Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.