Kaufpreisaufteilung beim Einfamilienhaus

Den Gebäudeanteil am Kaufpreis berechnen

Abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Wie hoch der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis ist, entscheidet deshalb über die Bemessungsgrundlage Ihrer Absetzung für Abnutzung — und damit über jeden Euro, den Sie in den nächsten Jahrzehnten als Werbungskosten ansetzen.

Der naheliegende Weg führt in die Irre. Wer den Bodenwert ausrechnet und ihn vom Kaufpreis abzieht, benutzt die Restwertmethode — und die ist steuerlich unzulässig. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist (BFH, 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Der Grund ist einfach: Die Restwertmethode weist dem Gebäude alles zu, was der Markt über den Bodenwert hinaus zahlt — auch Lagevorteile, die zum Grundstück gehören.

Den Gebäudeanteil berechnen Sie deshalb in drei Zügen:

1. Bodenwert ermitteln — Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum Datum des Kaufvertrags.
2. Gebäudesachwert ermitteln — typisierte Herstellungskosten je Quadratmeter mal Wohnfläche.
3. Verhältnis bilden und auf den Kaufpreis übertragen.

Der Kaufpreis selbst geht in die Wertermittlung nicht ein. Er wird erst im letzten Schritt aufgeteilt. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen einer Wertermittlung und einer Restwertrechnung.

Warum hier das Sachwertverfahren greift

Die ImmoWertV kennt drei Wertermittlungsverfahren: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wäre nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV eigentlich das Vergleichswertverfahren vorrangig — es setzt aber Vergleichsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses voraus, die in einer bundesweit einsetzbaren Tabellenrechnung nicht verfügbar sind. Die Arbeitshilfe weicht deshalb auf das Sachwertverfahren aus.

Das Ertragswertverfahren scheidet beim selbstgenutzten oder einzeln vermieteten Haus regelmäßig aus, weil ein Ein- oder Zweifamilienhaus nicht primär als Renditeobjekt gehandelt wird. Beim Mehrfamilienhaus ist es umgekehrt — dort rechnet die Arbeitshilfe im Ertragswertverfahren.

Der Bundesfinanzhof hat 2022 klargestellt, dass die drei Verfahren gleichrangig nebeneinanderstehen und die Verfahrenswahl im Einzelfall zu begründen ist (IX R 12/21, BStBl II 2024, 61). Die Festlegung der Arbeitshilfe auf das Sachwertverfahren ist also eine Praktikabilitätsentscheidung, keine rechtliche Vorgabe.

Die Angaben, die Sie brauchen

• Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten.
• Jahr des Kaufvertragsabschlusses — nicht das Jahr des Nutzen- und Lastenwechsels. Es bestimmt den Baupreisindex und den Stichtag des Bodenrichtwerts.
• Ursprüngliches Baujahr, also das Jahr der Bezugsfertigkeit. Es bestimmt die Standardstufe und das Gebäudealter.
• Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.
• Grundstücksfläche laut Kaufvertrag, gegebenenfalls aufgeteilt in Haupt- und eine selbstständig nutzbare Teilfläche nach § 41 ImmoWertV mit eigenem Wert je Quadratmeter.
• Bodenrichtwert zum Vertragsdatum (§ 196 Abs. 1 BauGB), kostenlos über die BORIS-Portale der Länder.
• Bauform und Ausbauzustand für Kostenkennwert und Bruttogrundflächenfaktor.
• Regionalfaktor und Sachwertfaktor vom Gutachterausschuss, soweit vorhanden.

Das amtliche Beispiel in elf Schritten

Die amtliche Anleitung führt für Ein- und Zweifamilienhäuser ein vollständig durchgerechnetes Beispiel (Beispiel III, Seiten 9 bis 13). Es ist hier mit allen Zwischenwerten wiedergegeben und nachgerechnet. Alle Zwischenwerte werden nach jedem Schritt kaufmännisch auf ganze Euro je Quadratmeter gerundet.

Der Fall:

• Einfamilienhaus, freistehend, Keller und Dachgeschoss ausgebaut (Gebäudeart 1.01)
• Kaufvertrag 2025, Baujahr 2002
• Wohnfläche 140 m²
• Grundstück 500 m² zu 250 €/m² sowie eine selbstständig nutzbare Teilfläche von 200 m² zu 63 €/m²
• Regionalfaktor 1,0, Sachwertfaktor 1,1 laut Gutachterausschuss
• Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten: 550.000 €

Das Ergebnis: Von 550.000 € entfallen nach der Methode der Arbeitshilfe 75,51 Prozent (415.320 €) auf das Gebäude und 24,49 Prozent (134.680 €) auf den Grund und Boden. Bei einem Baujahr von 2002 gilt ein AfA-Satz von 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) — rund 8.306 € Abschreibung je Jahr.

Zwei Anmerkungen zur Nachrechenbarkeit. Erstens druckt die gedruckte Anleitung an einer Stelle den Gebäudesachwert mit 368.200 € ab, rechnet im selben Beispiel aber mit 373.240 € weiter; maßgeblich ist der Wert aus Schritt 7 mal der Wohnfläche. Zweitens weist die Anleitung die Quoten mit 24,48 und 75,52 Prozent aus und leitet daraus 134.640 € und 415.360 € ab — die ungerundete Quote ergibt 24,4873 Prozent und damit die Beträge oben. Der Unterschied beträgt 40 € auf 550.000 €.

Bauform, Standardstufe und BGF-Faktor

Zwei Angaben aus Schritt 2 und 3 verändern das Ergebnis erheblich, und beide werden häufig übersehen.

Die Standardstufe leitet die Arbeitshilfe allein aus dem ursprünglichen Baujahr ab — nicht aus dem tatsächlichen Ausstattungsstandard und nicht aus dem fiktiven Baujahr nach Modernisierung:

Der Bruttogrundflächenfaktor rechnet vom Quadratmeter Bruttogrundfläche auf den Quadratmeter Wohnfläche um. Er hängt an der Bauform und am Ausbauzustand von Keller und Dachgeschoss und reicht in Anlage 4 ImmoWertV von 1,3 beim Reihenmittelhaus ohne Keller bis 3,9 bei nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das freistehende Haus mit ausgebautem Keller und Dach (1.01) liegt bei 2,3, Doppelhaushälften und Reihenhäuser bei 2,0.

Wie stark beides wirkt, zeigt derselbe Beispielfall mit je einer veränderten Angabe:

Die Bauform darf deshalb nicht stillschweigend auf den freistehenden Standardfall gesetzt werden — zwischen Reihenmittelhaus und freistehendem Haus liegen im Beispiel fast vier Prozentpunkte Gebäudeanteil.

Alterswertminderung und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer eines Ein- oder Zweifamilienhauses beträgt nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre. Die Alterswertminderung ist schlicht das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer: Im Beispiel 57 zu 80, also 71,25 Prozent des fortgeschriebenen Herstellungswerts.

Zwei Regeln gehören dazu. Erstens setzt eine wesentliche Modernisierung die Restnutzungsdauer neu an. Anlage 2 ImmoWertV bewertet dafür acht Modernisierungselemente — Dach mit Wärmedämmung, Wärmedämmung der Außenwände, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme und weitere — mit insgesamt bis zu 20 Punkten und leitet daraus ein fiktives Baujahr ab. Für die Standardstufe bleibt trotzdem das ursprüngliche Baujahr maßgeblich; das fiktive Baujahr wirkt allein auf die Alterswertminderung.

Zweitens gilt eine Untergrenze: Die Restnutzungsdauer beträgt mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also 24 Jahre. Ab einem Gebäudealter von 56 Jahren wirkt sich weiteres Altern in der typisierten Rechnung nicht mehr aus. Bei Altbauten liegt das Ergebnis deshalb systematisch an dieser Kante — im Vergleich oben ist genau das der Fall, der den Gebäudeanteil auf 54,36 Prozent drückt.

Regionalfaktor und Sachwertfaktor

Beide Faktoren stammen vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss und sind die einzigen Stellen, an denen die Rechnung überhaupt etwas über Ihre Region erfährt.

Der Regionalfaktor nach § 36 Abs. 3 ImmoWertV passt die bundesdurchschnittlichen Baukosten an das örtliche Baukostenniveau an. Der Sachwertfaktor ist der Marktanpassungsfaktor: Er überführt den rechnerischen Sachwert in den marktüblich erzielbaren Wert. Liegt einer der beiden nicht vor, rechnet die Arbeitshilfe mit 1,0.

Der Sachwertfaktor wirkt dabei nur auf die Summe aus Boden- und Gebäudesachwert, nicht auf den Bodenwert allein — und verschiebt die Quote deshalb spürbar:

Zwischen 1,0 und 1,2 liegen knapp 25.000 € Abschreibungsvolumen. Es lohnt sich also, beim Gutachterausschuss nachzufragen, ob für Ihre Lage Sachwertfaktoren veröffentlicht sind, statt stillschweigend mit 1,0 zu rechnen.

Grenzen der typisierten Rechnung

Die Rechnung oben ist eine Orientierung, kein Gutachten. Vier Punkte begrenzen ihre Aussagekraft:

1. Objektspezifische Merkmale fehlen vollständig. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs — alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV — bleiben nach der amtlichen Anleitung ausdrücklich unberücksichtigt. Das Ergebnis ist die Aufteilung eines Normobjekts, nicht Ihres Hauses.
2. Regional- und Sachwertfaktor stehen im Zweifel auf 1,0. Der Bundesfinanzhof hat 2020 genau diesen fehlenden Orts- beziehungsweise Regionalisierungsfaktor als Schwäche der Arbeitshilfe benannt (IX R 26/19).
3. Die Kostenkennwerte stammen aus 2010. Die Normalherstellungskosten 2010 sind bundesdurchschnittliche Werte, die über einen bundesweiten Baupreisindex fortgeschrieben werden. Ein regionales Baukostenniveau steckt darin nicht. Für 2026 liegt noch kein Jahresdurchschnitt vor; die Arbeitshilfe schreibt den Wert für 2025 fort.
4. Das Ergebnis ist widerlegbar — und darf widerlegt werden. Die Arbeitshilfe ist nach ihrer eigenen Anleitung eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Sie ist für Beteiligte und Gericht nicht bindend; bei Zweifeln ist das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19).

Wie die Aufteilung bei anderen Objektarten läuft, steht auf den Seiten zur Eigentumswohnung und zum Mehrfamilienhaus. Wie die amtliche Datei insgesamt aufgebaut ist, erklärt die Seite zur BMF-Arbeitshilfe; die maßgeblichen Entscheidungen sind in der Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung zusammengestellt. Hat das Finanzamt Ihren Gebäudeanteil bereits gekürzt, führt die Seite Finanzamt kürzt die Kaufpreisaufteilung durch die Fristen und die Argumente.

Einordnung dieser Seite

Die Beispielrechnung bildet die typisierte Methode der BMF-Arbeitshilfe nach. Sie ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine steuerliche Beratung. Ein Sachverständigengutachten unterscheidet sich davon nicht in der Rechengenauigkeit, sondern in der Grundlage: Es würdigt die objektspezifischen Merkmale, die die Typisierung auslässt, und begründet die Wahl des Wertermittlungsverfahrens am konkreten Objekt.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Kaufpreisaufteilung und zur Gebäudeabschreibung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall; eine solche ist nach § 2 StBerG den dazu befugten Personen vorbehalten. Für Ihre Steuererklärung wenden Sie sich an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Redaktion Kaufpreisaufteilung-Online · fachlich verantwortlich: Architekt und Sachverständiger · ImmoWert Experts GmbH, HRB 36565 Amtsgericht Dresden · Stand: 14. September 2026 Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.