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Kaufpreisaufteilung beim Erbbaurecht: was gilt

13 Minuten Lesezeit

Kurz gesagt

Wer ein Erbbaurecht kauft, erwirbt das Gebäude und das Recht, ein fremdes Grundstück zu nutzen — nicht den Grund und Boden. Das Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 ErbbauRG), das Grundstück bleibt beim Erbbaurechtsgeber. Aufzuteilen ist der Kaufpreis trotzdem: Der Bundesfinanzhof verlangt eine Aufteilung immer dann, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass nicht der gesamte Preis auf das Gebäude entfällt (BFH, 26.05.1992, IX R 190/87).

Die Arbeitshilfe des BMF kennt diesen Fall nicht. Sie setzt in jedem ihrer Verfahren einen Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert an — also den Wert eines unbelasteten Volleigentums, das beim Erbbaurecht gerade nicht erworben wurde. Wer sie unverändert anwendet, verschiebt Kaufpreis in einen Bodenanteil, den es im Erwerb nicht gab. Wie stattdessen zu bewerten ist und was der Erbbauzins steuerlich bedeutet, steht hier.

Was beim Erbbaurecht gekauft wird

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Es wird im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen und erhält ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt. Für die Steuer ist eine Folge davon entscheidend: Das Bauwerk ist nicht Bestandteil des Grundstücks, sondern wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 ErbbauRG).

Wer ein bestehendes Erbbaurecht kauft, erwirbt deshalb zwei Dinge in einem Vorgang: das Gebäude und die Rechtsposition am fremden Boden. Was er nicht erwirbt, ist der Grund und Boden selbst. Damit stellt sich die Aufteilungsfrage anders als beim Volleigentum. Dort lautet sie: Wie viel des Kaufpreises entfällt auf den nicht abschreibbaren Boden? Hier lautet sie: Entfällt überhaupt ein Teil des Kaufpreises auf etwas anderes als das Gebäude?

Der Bundesfinanzhof hat das für den Erwerb eines bebauten Erbbaurechts beantwortet. Eine Aufteilung der Anschaffungskosten kommt danach nicht in Betracht, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für das Gebäude gezahlt hat. Sie ist nur in den Ausnahmefällen vorzunehmen, in denen sich aus dem Sachverhalt Anhaltspunkte dafür ergeben, dass einer ausschließlichen Zuordnung des Kaufpreises zum Gebäudewertanteil steuerrechtlich nicht gefolgt werden kann (BFH, 26.05.1992, IX R 190/87, BFH/NV 1993, 92).

Ein solcher Anhaltspunkt ist kein Randfall. Er entsteht regelmäßig dort, wo der laufende Erbbauzins unter dem liegt, was am Stichtag marktüblich wäre: Der Käufer übernimmt einen Vertrag mit einer Zahlungspflicht unterhalb des Marktniveaus, und dieser Vorteil hat einen Preis. Weist der Kaufvertrag dafür ein gesondertes Entgelt aus, gehört dieser Teil des Kaufpreises nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Umgekehrt kann ein über dem Marktniveau liegender Erbbauzins den Wert der Rechtsposition bis auf null drücken — dann spricht alles dafür, dass der gesamte Kaufpreis dem Gebäude zuzuordnen ist.

Warum die BMF-Arbeitshilfe hier versagt

Alle Verfahren der Arbeitshilfe beginnen mit demselben Schritt: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert. Der Bodenrichtwert ist aber der durchschnittliche Lagewert für ein Grundstück in seinem unbelasteten Zustand (§ 196 Abs. 1 BauGB). Beim Erbbaurecht ist das Grundstück gerade belastet — und zwar zugunsten des Käufers.

Ein Feld für diese Belastung hat die Arbeitshilfe nicht, und sie kann es nach ihrer Anlage auch nicht haben: Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören nach § 8 Abs. 3 Nr. 6 ImmoWertV zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, und genau diese lässt die amtliche Anleitung in ihren allgemeinen Hinweisen ausdrücklich außer Betracht. Die Arbeitshilfe teilt den Kaufpreis eines typisierten Normobjekts auf, nicht den eines Erbbaurechts.

Die Größenordnung zeigt ein einfacher Fall: Bei 600 m² Grundstücksfläche und einem Bodenrichtwert von 400 €/m² setzt die Arbeitshilfe einen Bodenwert von 240.000 € an. Kommt sie daneben auf einen Gebäudesachwert von 360.000 €, ergibt das einen Bodenanteil von 40 % — und 40 % des Kaufpreises wären damit nicht abschreibbar. Gekauft wurde dieser Boden aber nie.

Bewertung des Erbbaurechts nach der ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung behandelt den Fall ausführlich. Die §§ 48 bis 52 ImmoWertV bilden einen eigenen Unterabschnitt zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück. Nach § 48 sind der Verkehrswert des Erbbaurechts und der des Erbbaugrundstücks unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln — im Vergleichswertverfahren nach den §§ 49 und 50 oder auf andere geeignete Weise.

Ausgangsgröße ist dabei nicht das belastete Grundstück, sondern der Wert des fiktiven Volleigentums, also der Wert der gedacht unbelasteten Immobilie (§ 49 Abs. 1 ImmoWertV). Von dort führen zwei Wege weiter. Der eine multipliziert diesen Wert mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktor des Gutachterausschusses. Der andere, der finanzmathematische Weg nach § 50 ImmoWertV, addiert zum Unterschiedsbetrag zwischen dem Wert des fiktiven Volleigentums und dem Bodenwert die über die Restlaufzeit kapitalisierte Differenz aus angemessenem und erzielbarem Erbbauzins.

Damit liegen die drei Größen offen, an denen beim Erbbaurecht alles hängt:

  • Die Restlaufzeit. Je kürzer sie ist, desto weniger ist die Rechtsposition wert und desto stärker konzentriert sich der Kaufpreis auf das Gebäude.
  • Das Verhältnis von vereinbartem zu angemessenem Erbbauzins. Der angemessene Erbbauzins wird aus dem angemessenen Erbbauzinssatz und dem Bodenwert abgeleitet (§ 50 Abs. 3 ImmoWertV); der erzielbare ist der vertraglich vereinbarte, einschließlich der zulässigen Anpassungsmöglichkeiten (§ 50 Abs. 4 ImmoWertV).
  • Die Entschädigungsregelung für das Bauwerk beim Ablauf des Rechts.

Alle drei stehen im Erbbaurechtsvertrag und in den Daten des örtlichen Gutachterausschusses; keine davon steckt im Bodenrichtwert. Das ist der sachliche Grund, warum eine Tabellenrechnung diesen Fall nicht abbilden kann — und warum eine Aufteilung beim Erbbaurecht begründet werden muss, statt sich aus einem Formular zu ergeben.

Der Erbbauzins und seine steuerliche Behandlung

Der Erbbauzins ist das wiederkehrende Entgelt für die Nutzung des Grundstücks (§ 9 ErbbauRG). Er ist bei Vermietung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1, § 11 Abs. 2 EStG) und gehört nicht zu den Anschaffungskosten. Der Bundesfinanzhof behandelt Erbbauzinsen in ständiger Rechtsprechung als laufendes Entgelt im Nutzungsverhältnis, nicht als Gegenleistung für den Erwerb des Rechts (BFH, 10.02.2022, IV R 33/18, BFH/NV 2022, 911).

Eine Ausnahme gilt für Vorauszahlungen: Wird der Erbbauzins für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren im Voraus gezahlt, ist der Betrag gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen, für den er geleistet wird (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Ein Einmalbetrag bei Vertragsschluss wandert also nicht vollständig in das erste Jahr.

Für die Aufteilung ist die Folge wichtig: Der Erbbauzins mindert die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes nicht, er steht neben ihr. Beim Volleigentum liegt der Bodenanteil des Kaufpreises steuerlich dauerhaft still; beim Erbbaurecht wird die Gegenleistung für die Bodennutzung stattdessen laufend abgezogen. Das ist ein struktureller Unterschied und ein weiterer Grund, warum eine schematisch übernommene Bodenquote hier am Sachverhalt vorbeigeht.

Die Anschaffungsnebenkosten folgen wie sonst auch dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten werden in demselben Verhältnis aufgeteilt, in dem der Kaufpreis aufgeteilt wird.

Restlaufzeit, Heimfall und Entschädigung

Was am Ende der Laufzeit passiert, steht teils im Gesetz, teils im Vertrag. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten; über Höhe und Art der Zahlung und auch über den Ausschluss der Entschädigung können die Beteiligten etwas anderes vereinbaren (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG). Dient das Bauwerk der Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen; auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer dann nicht berufen (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Für den Heimfall — die vertraglich vereinbarte vorzeitige Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer — regelt § 32 ErbbauRG die Vergütung.

Steuerlich wird daraus eine Frage zur Nutzungsdauer. Liegt die Restlaufzeit des Erbbaurechts deutlich unter der typisierten Nutzungsdauer des Gebäudes — bei 2 % linearer AfA sind das 50 Jahre —, kommt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Betracht. Der Bundesfinanzhof zählt rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts begrenzen können, ausdrücklich zu den maßgeblichen Determinanten (BFH, 28.07.2021, IX R 25/19).

Von selbst ergibt sich das aber nicht. Ist eine Entschädigung für das Bauwerk vereinbart, endet die wirtschaftliche Nutzung nicht zwangsläufig mit dem Recht; § 27 Abs. 3 ErbbauRG sieht die Verlängerung des Erbbaurechts sogar ausdrücklich als Weg vor, die Entschädigungspflicht abzuwenden. Ob eine auslaufende Laufzeit eine kürzere Nutzungsdauer trägt, ist deshalb eine Frage des Einzelfalls und vor allem der Begründung.

Was das Finanzamt regelmäßig macht

In der Praxis läuft es meist so: Der Kaufvertrag enthält keine Aufteilung, das Finanzamt greift zur Arbeitshilfe, setzt Fläche mal Bodenrichtwert an und kürzt den erklärten Gebäudeanteil auf die so errechnete Quote. Das Erbbaurecht taucht in dieser Rechnung an keiner Stelle auf.

Dagegen sprechen drei Punkte. Erstens ist die Arbeitshilfe weder für die Beteiligten noch für das Gericht bindend; bestehen Zweifel an der Aufteilung, ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19). Zweitens ist die Wahl des Wertermittlungsverfahrens nach den Umständen des Einzelfalls zu treffen und zu begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Drittens nimmt die Arbeitshilfe die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach ihrer eigenen Anleitung aus — sie beansprucht also gar nicht, diesen Fall abzubilden. Wie die amtliche Methode im Einzelnen rechnet und wo ihre Grenzen liegen, steht auf der Seite zur BMF-Arbeitshilfe.

Liegt der Bescheid schon vor, zählt zuerst die Frist: Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO). Die Begründung lässt sich nachreichen, die Frist nicht.

Dieser Beitrag erklärt die Systematik und nennt die Fundstellen. Welche Aufteilung für ein konkretes Erbbaurecht zutrifft, hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und von den Daten des örtlichen Gutachterausschusses ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht.

Häufige Fragen

Kann ich beim Erbbaurecht den gesamten Kaufpreis abschreiben?

Nur, soweit er auf das Gebäude entfällt. Der Bundesfinanzhof lässt eine vollständige Zuordnung zum Gebäude zu, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für das Gebäude gezahlt hat. Enthält der Vertrag dagegen ein gesondertes Entgelt für die Übernahme des Erbbaurechts, oder ergeben sich aus dem Sachverhalt andere Anhaltspunkte, ist aufzuteilen (BFH, 26.05.1992, IX R 190/87).

Gilt die BMF-Arbeitshilfe für Erbbaurechte?

Die Arbeitshilfe hat kein Eingabefeld für ein Erbbaurecht und rechnet mit dem vollen Bodenwert. Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen zählen zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen nach § 8 Abs. 3 Nr. 6 ImmoWertV, und genau diese bleiben nach den allgemeinen Hinweisen der amtlichen Anleitung außer Betracht. Das Ergebnis ist hier deshalb kein Aufteilungsvorschlag, sondern der Maßstab, gegen den argumentiert werden muss.

Ist der Erbbauzins abschreibbar?

Nein, er wird nicht abgeschrieben, sondern ist bei Vermietung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1, § 11 Abs. 2 EStG). Der Bundesfinanzhof behandelt Erbbauzinsen in ständiger Rechtsprechung als laufendes Entgelt und nicht als Anschaffungskosten des Erbbaurechts (BFH, 10.02.2022, IV R 33/18). Wird der Erbbauzins für mehr als fünf Jahre im Voraus gezahlt, ist er gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG).

Wirkt sich eine kurze Restlaufzeit auf die AfA aus?

Sie kann es. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, und der Bundesfinanzhof zählt rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen, ausdrücklich zu den maßgeblichen Determinanten (BFH, 28.07.2021, IX R 25/19). Ob eine auslaufende Erbbaurechtslaufzeit dazu zählt, hängt vom Vertrag ab — ist eine Entschädigung für das Bauwerk vereinbart, endet die wirtschaftliche Nutzung nicht zwangsläufig mit dem Recht. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Brauche ich den Bodenrichtwert trotzdem?

Ja. Er ist die Ausgangsgröße für den angemessenen Erbbauzins (§ 50 Abs. 3 ImmoWertV) und für den Wert des fiktiven Volleigentums, von dem die Bewertung des Erbbaurechts ausgeht (§ 49 Abs. 1 ImmoWertV). Ohne ihn lässt sich weder beurteilen, ob der vereinbarte Erbbauzins angemessen ist, noch, welchen Wert die Rechtsposition selbst hat.

Zählt eine Aufteilung im Erbbaurechtskaufvertrag?

Eine vertragliche Aufteilung ist der Besteuerung grundsätzlich zu Grunde zu legen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint (BFH, 16.09.2015, IX R 12/14). Beim Erbbaurecht heißt das: Wer ein Entgelt für die Übernahme des Rechts ausweist, sollte es begründen können — denn der Betrag wirkt in beide Richtungen und mindert die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes.

Quellen und Rechtsgrundlagen

  • § 1 ErbbauRG — Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts Fundstelle
  • § 12 ErbbauRG — Das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts Fundstelle
  • § 27 ErbbauRG — Entschädigung für das Bauwerk beim Erlöschen durch Zeitablauf Fundstelle
  • § 32 ErbbauRG — Vergütung beim Heimfall Fundstelle
  • § 48 ImmoWertV — Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück; Bewertung unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen Fundstelle
  • § 49 ImmoWertV — Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht; Wert des fiktiven Volleigentums Fundstelle
  • § 50 ImmoWertV — Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts; angemessener und erzielbarer Erbbauzins Fundstelle
  • § 8 Abs. 3 ImmoWertV — Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Nummer 6: grundstücksbezogene Rechte und Belastungen Fundstelle
  • § 6 Abs. 1 ImmoWertV — Wertermittlungsverfahren und Begründung der Verfahrenswahl Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 26.05.1992 — IX R 190/87 — BFH/NV 1993, 92: Aufteilung der Anschaffungskosten beim Erwerb eines bebauten Erbbaurechts nur in Ausnahmefällen Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 10.02.2022 — IV R 33/18 — BFH/NV 2022, 911: Erbbauzinsen sind keine Anschaffungskosten des Erbbaurechts Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 16.09.2015 — IX R 12/14 — BStBl II 2016, 397: Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zu beachten Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 21.07.2020 — IX R 26/19 — BStBl II 2021, 372: Die Arbeitshilfe ist für Beteiligte und Gericht nicht bindend Fundstelle
  • BFH, Urteil vom 28.07.2021 — IX R 25/19 — BFH/NV 2022, 108: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, jede geeignete Darlegungsmethode Fundstelle
  • § 9 Abs. 1 Satz 1 und § 11 Abs. 2 EStG — Werbungskostenabzug, Abflussprinzip und Verteilung von Vorauszahlungen über mehr als fünf Jahre Fundstelle
  • § 7 Abs. 4 EStG — Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden; Satz 2: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer Fundstelle
  • § 196 Abs. 1 BauGB — Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für den unbelasteten Zustand Fundstelle
  • § 355 Abs. 1 AO — Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids Fundstelle
  • BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung — Arbeitshilfe Stand März 2026 nebst Anleitung, Stand Februar 2026, allgemeine Hinweise Fundstelle

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