Urteilssammlung zur Kaufpreisaufteilung

Die Aufteilung des Kaufpreises bei Immobilienkäufen entscheidet maßgeblich über die Höhe der steuerlich absetzbaren Abschreibungen. Gerichte stärken dabei regelmäßig die Position der Käufer – insbesondere, wenn die vertragliche Aufteilung plausibel und durch ein Gutachten gestützt ist.

Fallbeispiel: Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 17.01.2023, 3 K 11195/20)

Der Kläger legte gegen die Schätzung des Finanzamts zur Kaufpreisaufteilung ein Sachverständigengutachten vor, das einen höheren Gebäudeanteil auswies. Das FG erkannte das Gutachten an und stellte klar, dass die Arbeitshilfe des BMF nicht bindend sei. Entscheidend seien die tatsächlichen Marktverhältnisse.

BFH, Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14)

Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass eine im Kaufvertrag enthaltene Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich zu beachten ist – sofern keine Anhaltspunkte für einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Die Gerichte dürfen keine eigene Aufteilung vornehmen, solange die vertragliche Regelung wirtschaftlich nachvollziehbar ist.

BFH, Urteil vom 21.07.2020 (Az. IX R 26/19)

Auch hier bekräftigte der BFH, dass die BMF-Arbeitshilfe lediglich ein Hilfsmittel sei, jedoch nicht die tatsächlichen Marktverhältnisse abbildet. Ein vom Steuerpflichtigen beauftragtes Gutachten kann daher Vorrang haben, wenn es plausibel ist.

BFH, Urteil vom 26.05.1992 (Az. IX R 190/87)

Bereits in den 1990er-Jahren urteilte der BFH, dass die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises nach den jeweiligen Verkehrswerten von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat. Maßstab ist also nicht die reine Schätzung, sondern die objektive Wertermittlung.

OLG Braunschweig, Urteil vom 12.01.2020 (Az. 11 U 142/18)

In diesem Zivilrechtsfall ging es um die Haftung eines Steuerberaters, der die BMF-Arbeitshilfe ohne eigene Prüfung verwendete. Das OLG stellte klar: Steuerberater haben die Pflicht, individuelle Umstände zu prüfen und nicht blind der BMF-Arbeitshilfe zu folgen.

Finanzgerichtliches Urteil zum Erbbaurecht

Ein weiteres Finanzgericht entschied, dass bei der Aufteilung eines Kaufpreises im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht eine eigenständige Bewertung des Gebäudes erforderlich ist. Dabei ist die wirtschaftliche Betrachtung entscheidend, nicht pauschale Aufteilungsschemata.

Relevanz für Immobilienkäufer

• Die vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich steuerlich anzuerkennen.
• Ein professionelles Sachverständigengutachten schützt vor abweichenden Finanzamt-Schätzungen.
• Individuelle Faktoren der Immobilie (z. B. Lage, Zustand, Marktverhältnisse) müssen berücksichtigt werden.
• Die BMF-Arbeitshilfe ist kein Gesetz und darf nicht schematisch angewendet werden.
• Steuerberater sind verpflichtet, eine eigenständige Prüfung vorzunehmen.

Fazit

Wer beim Immobilienkauf auf eine fundierte und realistische Kaufpreisaufteilung achtet – idealerweise gestützt durch ein Gutachten – hat beste Chancen, diese auch steuerlich geltend zu machen. Die Rechtsprechung zeigt deutlich: Individuelle Bewertung schlägt pauschale Schätzmethoden.