Mit der Kaufpreisaufteilung Steuern sparen – so geht’s

Beim Immobilienkauf spielt nicht nur der Kaufpreis eine Rolle, sondern auch, wie dieser auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt wird. Die richtige Kaufpreisaufteilung kann dir helfen, bei der Steuer zu sparen – vor allem, wenn du die Immobilie vermietest.

Was ist die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien?

Beim Immobilienkauf erwirbst du sowohl das Grundstück als auch das darauf stehende Gebäude. Für das Finanzamt ist diese Unterscheidung entscheidend – denn:

Der Grundstückswert kann nicht abgeschrieben werden.
Der Gebäudewert hingegen ist über viele Jahre steuerlich absetzbar.

Je höher also der Gebäudeanteil, desto größer ist dein Abschreibungspotenzial – und damit dein Steuervorteil.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung für Vermieter wichtig?

Die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudewert reduziert deine jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das senkt direkt deine Einkommensteuerlast – Jahr für Jahr.

Beispiel: Kaufpreisaufteilung und steuerlicher Vorteil

Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
Standardaufteilung vom Finanzamt:

Gebäudeanteil: 60 % = 240.000 €
Grundstücksanteil: 40 % = 160.000 €

Abschreibung (2 % bei Wohnimmobilien): 2 % von 240.000 € = 4.800 € jährlich.

Mit einer günstigen Aufteilung von z. B. 80 % Gebäudeanteil kannst du 6.400 € jährlich abschreiben – ein Vorteil von 1.600 € pro Jahr!

Wie berechnet das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung?

Häufig wird das sogenannte Bodenrichtwertmodell verwendet. Es basiert auf:

örtlichen Bodenrichtwerten für das Grundstück
Restwertzuweisung auf das Gebäude

In teuren Lagen führt das oft zu einem hohen Grundstücksanteil – zu deinem Nachteil. Deshalb lohnt sich eine eigene Aufteilung!

Eigene Kaufpreisaufteilung durchsetzen

Du kannst dem Finanzamt eine alternative Aufteilung vorlegen – z. B. durch:

ein Gutachten eines Immobilien-Sachverständigen
Vergleichswerte ähnlicher Objekte
Tools zur Kaufpreisaufteilung

💡Tipp: Deine Berechnung muss nachvollziehbar und gut dokumentiert sein.

4 Tipps für die steuerlich optimale Kaufpreisaufteilung

Frühzeitig planen: Schon vor dem Kauf auf die Aufteilung achten.
Kaufvertrag prüfen: Eine im Vertrag genannte Aufteilung ist hilfreich, aber nicht bindend.
Fachliche Beratung: Steuerberater oder Gutachter beauftragen.
Alles dokumentieren: Gutachten und Belege gut aufbewahren.

Fazit: Steuern sparen durch kluge Aufteilung

Eine gut geplante Kaufpreisaufteilung kann deine Steuerlast erheblich senken. Informiere dich rechtzeitig, arbeite mit Profis – und hol das Beste aus deiner Immobilie heraus.